房地产大厦物业管理条例：解读与案例分析249

引言

《房地产大厦物业管理条例》是由中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年6月1日颁布的行政法规，旨在规范房地产大厦的物业管理活动，保障业主和业主的合法权益。该条例于2022年3月1日修订，对原条例进行了完善和细化。

一、物业管理的定义与范围

根据条例，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由其为房地产大厦及配套设施提供维护、修缮、清洁、绿化、秩序维护、安全防范等服务的行为。

物业管理的范围包括：公共区域的管理、共用设施设备的维护、绿化和环境卫生管理、公共秩序维护、供水供电供热供气管理、车库和停车场的管理、治安防范措施的实施等。

二、业主大会的职权与运作

业主大会是业主行使权利的最高机构，其职权包括：
制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
选举和罢免业主委员会和业主代表；
审议并批准年度预算、决算和重大事项；
监督业主委员会和物业服务企业的履职情况；
保护业主的合法权益，与政府有关部门沟通协调等。

业主大会一般每年召开一次，由业主委员会或物业服务企业召集。会议需要达到一定比例的业主出席才能成立，表决事项一般须经出席业主半数以上同意才能通过。

三、业主的权利与义务

业主享有以下权利：
享用共有部分的权利；
参与业主大会并行使表决权；
监督物业服务企业的履约情况；
依法提案、提出质疑和要求答复；
请求召开临时业主大会；
监督业主委员会和物业服务企业的财务收支。

业主同时负有以下义务：
缴纳物业服务费和专项维修资金；
遵守管理规约和业主大会的决定；
爱护公共设施设备；
维护公共环境卫生；
配合业主委员会和物业服务企业的管理工作；
遵守有关安全防范管理规定。

四、物业服务企业的职责与违规处罚

物业服务企业应当履行以下职责：
按照合同约定为房地产大厦及配套设施提供物业服务；
维护公共区域的清洁、绿化和秩序；
对共用设施设备进行维护和检修；
制定和执行安全防范措施；
及时向业主公布物业服务费和专项维修资金的收支情况；
认真听取业主的意见和建议，及时答复业主的质询和投诉。

物业服务企业违反条例规定的，将受到相应的行政处罚，包括警告、罚款、责令整改、吊销营业执照等。

五、案例分析：物业服务企业未及时维修公共设施

某房地产大厦的业主大会发现大厦的公共照明设施存在问题，多次向物业服务企业反映，但物业服务企业一直没有及时维修。业主大会遂向相关行政部门投诉。

经过调查，行政部门认定物业服务企业存在违反《房地产大厦物业管理条例》的行为，责令物业服务企业立即整改，并处以罚款。

结语

《房地产大厦物业管理条例》的颁布和实施，为物业管理行业提供了法律保障，明确了业主、业主大会和物业服务企业的权利和义务。条例的修订进一步完善了物业管理领域的法律体系，有利于促进物业管理行业健康有序发展，保障业主的合法权益。

2025-01-02

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