告别“野蛮”物业：业主自主选聘与管理，让社区真正成为你的家！238

你是否也曾被小区的物业服务气得直跺脚？垃圾堆积如山无人清理，公共设施年久失修无人问津，物业费年年涨却看不到服务质量提升，财务账目更是“一笔糊涂账”……面对这些困境，许多业主都会发出疑问：难道我们就只能被动接受吗？今天，作为一名深耕社区治理的知识博主，我要告诉你一个答案：不！业主完全可以主动出击，通过自主选聘和管理物业，将社区的命运掌握在自己手中！

“小区自己请物业管理”，这听起来可能有点陌生，但它并非新鲜事，而是《物业管理条例》和《民法典》赋予业主的一项重要权利。它核心思想是：业主作为小区的真正主人，有权决定由谁来管理自己的家园，并对服务质量进行监督。具体来说，这通常有两种实现方式：一是通过业主大会和业主委员会（以下简称“业委会”）选聘一家新的、符合业主需求和期望的专业物业服务企业；二是由业主自行成立物业管理团队，实现“自我管理”。

为何要自主选聘与管理？痛点驱动下的必然选择！

选择自主管理并非一时冲动，而是当前许多社区面临的“物业之痛”倒逼下的必然选择：

1. 服务质量低下： 许多开发商前期物业或长期垄断的物业公司，往往缺乏竞争压力，服务意识淡薄，日常维护敷衍了事，应急响应迟缓，严重影响业主居住体验。

2. 费用不透明，财务“黑箱”： 物业费收了多少？花到哪里去了？公共收益归谁所有？这些关键信息往往被物业公司捂得严严实实，业主对账目一无所知，怀疑滋生。

3. 沟通渠道不畅，诉求无人响应： 业主有意见、有建议，物业公司却常常充耳不闻，甚至态度傲慢，业主与物业之间矛盾重重，社区氛围日益紧张。

4. 公共空间被侵占，业主权益受损： 停车场、广告位等公共区域产生的收益本应归全体业主所有，却常被物业公司私自侵占或处置，业主权益被严重侵害。

自主选聘与管理，正是为了打破这种垄断与不作为，让物业服务真正回归“服务”本质，让业主成为社区治理的主导者。

如何实现自主选聘与管理？步步为营，依法依规！

这是一项系统工程，需要耐心、智慧和团结。以下是关键步骤：

第一步：业主委员会的“定海神针”

业委会是业主大会的执行机构，是业主行使权利、实现自主管理的核心。没有一个合法、有效、担当的业委会，一切都无从谈起。其成立过程需严格遵守《物业管理条例》规定，包括筹备组成立、公告、业主投票等环节。一个优秀的业委会应具备法律意识、服务意识和号召力。

第二步：知己知彼，依法依规

在启动任何行动前，业委会和业主都必须充分了解相关的法律法规，如《民法典》、《物业管理条例》及地方性法规。明确业主、业委会的权利和义务，以及物业公司的权责边界。这是维权和管理的基础和武器。

第三步：群策群力，民主决策

无论是更换物业还是成立自管团队，都必须通过召开业主大会（或线上表决），经法定人数的业主同意。通常，需有2/3以上业主参与投票，且参与投票的业主中，2/3以上份额的业主和2/3以上人数的业主同意。这是民主决策的体现，也是保证方案合法性和执行力的前提。

第四步：选聘新物业公司——精挑细选，择优而栖

如果选择重新选聘专业物业公司，业委会需要：
制定服务需求和标准： 明确对新物业公司的服务范围、服务标准、收费模式、违约责任等具体要求，形成《招标书》。
公开招标与考察： 采取公开招标或邀请招标的方式，广泛筛选有资质、有口碑的物业公司。实地考察候选公司的项目，了解其管理水平和业主评价。
谈判与签约： 与意向物业公司进行深入谈判，明确合同条款，确保合同内容公平合理，充分保障业主权益。合同中应包含服务期限、违约责任、退出机制等关键条款。

第五步：成立自管团队——自主运营，风险与机遇并存

如果选择成立自管团队，则需更为审慎，这通常适用于规模较小、业主凝聚力高、有专业人才的社区：
成立实体： 注册成立一家非营利性的物业服务企业或管理机构，明确其法人地位和运作规范。
招聘专业人员： 聘请具有物业管理经验的经理、工程师、水电工、保安、保洁等专业人员。
建立规章制度： 制定完善的服务标准、财务制度、考核奖惩制度、应急预案等。
资金筹措与管理： 物业费的收取、使用、公共收益的管理必须高度透明，定期向全体业主公示。

第六步：阳光透明，持续监督

无论是外聘还是自管，业委会都必须建立有效的监督机制，定期向业主公开物业服务的收支明细、工作报告、服务质量评估等。业主也要积极参与监督，通过各种渠道提出意见和建议，确保物业服务始终围绕业主需求。

自主选聘与管理的好处：你的社区你做主！

1. 服务质量的飞跃： 业主需求被直接听取和满足，服务内容和标准更贴近实际，问题解决更及时高效。

2. 资金流向更透明： 物业费和公共收益的每一笔支出都公开可查，杜绝了“糊涂账”，甚至在合理管理下可降低物业费。

3. 社区凝聚力提升： 业主因共同目标而团结，参与感和归属感增强，促进邻里和谐，打造真正有温度的社区。

4. 资产保值增值： 良好的物业管理能有效维护社区环境和设施，直接提升房产价值。

挑战与风险：前路并非坦途

当然，自主选聘与管理并非一劳永逸。这条道路上充满了挑战：

1. 业委会的困境： 业委会成立难、运作难、履职难是普遍现象，易受各种利益团体干扰，甚至出现内部矛盾。

2. 业主参与度： 部分业主对社区事务漠不关心，导致决策难以达成一致，监督力量不足。

3. 旧物业的阻挠： 前期物业往往不愿轻易退出，可能采取各种手段阻挠新物业的进驻或自管团队的成立，引发法律纠纷。