哈尔滨物业管理新规解读：业主权益、物业服务与纠纷解决全攻略266

好的，作为一位中文知识博主，我很荣幸能为您深入解读与我们日常生活息息相关的《哈尔滨市住房和物业管理条例》。物业管理，既是社区和谐的基石，也常是矛盾冲突的焦点。理解这部地方性法规，能帮助我们更好地维护自身权益，共建美好家园。
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大家好，我是您的中文知识博主。今天我们要聊一个与每个哈尔滨市民息息相关的话题——物业管理。说起物业，大家伙儿的感受可能五味杂陈：有人赞赏其服务周到，有人却对其高额收费、管理不善怨声载道。那么，到底什么是合格的物业服务？我们作为业主，又有哪些权利和义务？当纠纷发生时，我们该如何维权？别急，所有的答案，都藏在《哈尔滨市住房和物业管理条例》中。今天，我就带您深入浅出地解读这部法规，让您成为懂法、会用法的“明白人”！

《哈尔滨市住房和物业管理条例》（以下简称《条例》）是哈尔滨市人大常委会为规范本市住房和物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他相关主体的合法权益，促进社会和谐稳定而制定的一部重要法规。它不仅明确了各方的权利义务，也为解决物业纠纷提供了法律依据。理解这部《条例》，是我们哈尔滨人享受高品质社区生活的“必修课”。

一、业主与物业服务企业：权利与义务的基石

首先，我们要明确业主和物业服务企业各自的定位。《条例》详细界定了两者的权利和义务，这是物业管理体系中最核心的部分。

1. 业主的权利与义务：

作为业主，您享有选择和更换物业服务企业、监督物业服务合同履行、参与制定和修改管理规约及业主大会议事规则、对物业共用部位和共用设施设备享有共有和共同管理的权利。更重要的是，您有权组建业主大会和选举业主委员会，这是实现业主自治的关键。同时，业主也承担着按时交纳物业服务费、遵守管理规约、合理使用物业、配合物业服务企业管理的义务。记住，您不是一个人在战斗，但也不能只享受权利而不履行义务。

2. 物业服务企业的权利与义务：

物业服务企业是受业主委托，依据物业服务合同提供专业服务的机构。《条例》要求物业服务企业必须依法注册，具备相应资质。其主要义务包括：按照合同约定和有关规定提供服务，如公共区域保洁、绿化养护、秩序维护、公共设施设备维修养护等；公开服务内容、服务标准和收费项目、收费标准；定期向业主报告物业服务情况和物业专项维修资金使用情况；对违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告有关部门；接受业主和业主委员会的监督。物业企业也有收取物业服务费、依照管理规约和合同对物业使用进行管理等权利。

二、业主大会与业主委员会：实现业主自治的关键

在物业管理中，业主大会和业主委员会是业主行使共同管理权、实现业主自治的“发动机”。

1. 业主大会的设立与职权：

《条例》明确规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年且出售并交付使用的房屋套数达到百分之二十以上的，建设单位应当在区、县（市）物业管理部门指导下，组织成立业主大会筹备组，启动业主大会的首次召开。业主大会的职权非常广泛，包括制定和修改管理规约及业主大会议事规则，选举和更换业主委员会，决定选聘和解聘物业服务企业，决定物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、收益分配等重大事项。可以说，业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

2. 业主委员会的职责：

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作。其主要职责包括召集业主大会会议，执行业主大会决议；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业履行合同；调解物业纠纷；监督管理规约的实施等。一个高效、公正的业主委员会，是维护业主共同利益、促进社区和谐发展的关键。

三、物业服务费：明白消费，合理透明

物业服务费是业主们普遍关注的焦点。《条例》对物业服务费的收取和管理有明确规定，旨在保障费用收取合理透明。

1. 收费的确定与公示：

物业服务收费应当遵循公平、公开、诚实信用的原则，区别不同物业的性质和特点，实行市场调节价或者政府指导价。前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、投诉电话等信息进行公示，接受业主监督。任何超出合同约定或未经业主大会同意的收费都是不合法的。

2. 物业服务费的构成与使用：

物业服务费通常包括物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；经业主同意的其他费用。物业服务企业应定期公布物业服务费的收支情况，确保资金使用透明公开。

四、公用设施设备：谁来管，谁来修？

小区内的电梯、消防设施、供水供电管道等共用设施设备的管理和维修，关系到每一位业主的生活安全和便利。

《条例》规定，物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修、养护，由物业服务企业按照物业服务合同约定履行，所需费用从物业服务费中列支或从物业专项维修资金中列支。

1. 物业专项维修资金：

这是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《条例》对维修资金的归集、使用和管理都有严格规定。需要动用维修资金时，应按照规定程序，经业主大会表决通过或授权业主委员会决定。紧急情况下的维修资金使用有快速审批通道，确保业主安全。

2. 责任划分：

要区分是开发商的保修责任、物业企业的日常维护责任，还是需要动用维修资金的大修和更新改造。明确责任主体，才能有效解决问题。

五、停车管理：规范与秩序

停车难是很多小区的通病，《条例》对停车位的管理也有所涉及。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。对于车位的使用和收费，应当在物业服务合同中明确约定或经业主大会决定。占用共用道路、场地停放机动车的，不得妨碍消防通道、生命通道，并应合理收取停车服务费，其收益归全体业主所有，用于补充物业专项维修资金或者经业主大会决定用于其他公共用途。

六、违规行为与法律责任：红线不可逾越

《条例》对业主和物业服务企业的违规行为都设置了相应的法律责任，确保各方依法行事。

1. 业主的违规行为：

如擅自改变房屋结构、损坏房屋承重结构、侵占消防通道、破坏共用设施设备、拒不交纳物业服务费等，物业服务企业有权劝阻、制止，并报告有关部门依法处理。

2. 物业服务企业的违规行为：

如未按照合同约定和有关规定提供服务、擅自改变物业服务收费标准、挪用物业专项维修资金、泄露业主个人信息等，业主有权投诉，有关部门将依法查处，情节严重的，甚至可能吊销资质。

七、纠纷解决机制：有理有据，依法维权

物业纠纷在所难免，关键在于如何有效解决。《条例》提供了多层次的纠纷解决途径：

1. 协商与调解：

业主与物业服务企业、业主与业主之间发生纠纷时，首先倡导通过友好协商解决。协商不成的，可以请求居民委员会、业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府进行调解。

2. 投诉举报：

对物业服务企业违反法律法规和物业服务合同的行为，业主可以向区、县（市）物业管理部门投诉。相关部门会依法调查处理。

3. 法律途径：

如果上述途径仍无法解决，当事人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。在法律面前，只有证据充分、程序合法，才能更好地维护自身权益。

亲爱的哈尔滨市民朋友们，物业管理并非一件小事，它关系到我们日常生活的舒适度、安全性，更关乎我们居住环境的品质。《哈尔滨市住房和物业管理条例》就是我们手中的“尚方宝剑”，是我们维护自身权益、监督物业服务企业、共建和谐社区的法律依据。希望通过今天的解读，能让您对这部《条例》有了更清晰的认识。记住，了解规则，才能更好地利用规则！让我们一起努力，打造一个更加宜居、美好的哈尔滨。
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2025-10-18

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