物业管理条例128条深度解读：业主与物业的权利义务全解析285

《物业管理条例》自2007年实施以来，对规范我国物业管理市场，维护业主权益，促进行业健康发展起到了至关重要的作用。其中，第128条作为条例的收尾条款，虽然篇幅不长，却总结性地规定了违反本条例的法律责任，具有重要的法律意义和实践指导价值。本文将对《物业管理条例》第128条进行深入解读，并结合实际案例，阐述其在物业管理中的应用。

《物业管理条例》第128条原文如下：“违反本条例的规定，业主、业主委员会、物业服务企业和其他相关单位应当承担相应的法律责任。” 看似简单的一句话，实则涵盖了多种违法行为及相应的法律责任。 要理解这一条款，首先需要明确其所针对的“违反本条例的规定”具体指哪些行为。根据条例其他条款，这些违法行为可以大致归纳为以下几类：

一、业主违法行为及责任：

业主作为物业管理的主体之一，其违法行为主要体现在以下方面：未按时缴纳物业费；损坏公共设施；私自占用公共区域；干扰他人正常生活；拒绝配合物业管理；不履行《物业服务合同》约定的义务等。 对于这些违法行为，根据《物业管理条例》以及其他相关法律法规，物业服务企业可以采取多种措施维护自身权益，例如：催缴物业费；要求赔偿损失；向有关部门投诉；甚至可以通过法律途径追究业主的法律责任，例如提起民事诉讼要求赔偿。

案例：某小区业主长期拖欠物业费，经多次催缴无效，物业公司最终将其诉至法院，法院判决该业主偿还欠款并承担相应的违约责任。

二、业主委员会违法行为及责任：

业主委员会作为业主自治组织，其行为的合法性直接关系到业主权益的保障。业主委员会的违法行为主要包括：滥用职权；徇私舞弊；违反程序决策；侵占业主公共财产；未按规定履行职责等。 对于业主委员会的违法行为，业主可以向相关部门举报或提起诉讼，要求其承担相应的法律责任，甚至可以要求更换业主委员会成员。

案例：某小区业主委员会在未经业主大会同意的情况下，将小区公共绿地出租，引起其他业主强烈不满，最终该行为被认定为违法，业主委员会成员被追究责任。

三、物业服务企业违法行为及责任：

物业服务企业作为专业的物业管理机构，其行为的合法性直接关系到小区的秩序和业主的居住环境。物业服务企业的违法行为主要包括：未按规定提供物业服务；未按规定收取物业费；侵占业主公共财产；违反《物业服务合同》约定；虚假宣传等。 对于物业服务企业的违法行为，业主可以向相关部门投诉或提起诉讼，要求其承担相应的法律责任，例如赔偿损失、支付违约金等。

案例：某物业公司未按合同约定提供保洁服务，导致小区环境卫生较差，业主集体投诉后，物业公司被责令整改并赔偿损失。

四、其他相关单位违法行为及责任：

除了业主、业主委员会和物业服务企业，其他相关单位，例如建设单位、政府相关部门等，也可能在物业管理过程中违反相关规定。例如，建设单位未按规定移交物业；政府相关部门未按规定履行监管职责等。这些单位的违法行为也需要承担相应的法律责任。

第128条的意义与应用：

第128条的意义在于，它为处理物业管理纠纷提供了法律依据，明确了各方的法律责任。 在实践中，要根据具体情况，运用相关法律法规，确定具体的违法行为和相应的法律责任。 这需要业主、业主委员会、物业服务企业和其他相关单位提高法律意识，依法维权，维护自身的合法权益。同时，也需要相关部门加强监管，营造良好的物业管理秩序。

结语：

《物业管理条例》第128条虽然只有一句话，却承载着维护物业管理秩序、保障业主权益的重大责任。 深入理解和正确运用该条款，对于解决物业管理纠纷、构建和谐的社区环境至关重要。 希望本文能够帮助读者更好地理解《物业管理条例》第128条，并为在物业管理实践中遇到相关问题提供一些参考。

2025-06-14

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