物业管理条例下如何排除妨碍：权利、程序与案例226

物业管理条例旨在维护小区的秩序和安全，保障业主及住户的合法权益。然而，在实际生活中，各种妨碍小区正常秩序的情况时有发生，例如违章搭建、乱扔垃圾、噪音扰民等等。面对这些情况，物业公司如何依法排除妨碍，成为一个重要的议题。本文将结合《物业管理条例》及相关法律法规，深入探讨物业公司排除妨碍的权利、程序以及需要注意的事项，并结合案例进行分析。

一、 物业公司排除妨碍的权利基础

物业公司排除妨碍的权利并非无限制的，其根基在于《物业管理条例》以及与之相关的法律法规。根据《物业管理条例》第49条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，履行下列义务：维护物业管理区域内的公共秩序，保障业主和其他居民的安全，……对物业管理区域内违反国家有关规定和管理规约的行为，有权劝阻、制止。

此外，根据《民法典》第二百七十七条规定，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。物业公司作为业主委托的管理方，在行使权利时，必须以维护业主整体利益为出发点。 因此，物业公司排除妨碍，必须符合以下条件：

1. 行为妨碍公共利益或业主权益: 排除妨碍的行为必须是确实存在，并对公共利益或其他业主合法权益造成实际损害的。例如，占用公共通道、乱堆杂物影响消防安全、严重噪音扰民等。

2. 行为违反法律法规或小区规约: 排除妨碍行为必须有法可依，例如违反了《物业管理条例》、城市管理条例等法律法规，或者违反了小区已制定的管理规约。

3. 采取措施必要且适度: 物业公司采取的措施必须是必要的，并且要符合比例原则，不能采取过激或不合理的措施。例如，对于轻微的违规行为，可以先进行劝阻教育；对于严重违规行为，则可以采取更严厉的措施，但也要注意避免造成不必要的损失。

二、 物业公司排除妨碍的程序

物业公司排除妨碍，并非可以随意采取行动，必须遵循一定的程序，以保证其行为的合法性：

1. 劝导教育： 对于轻微的违规行为，首先应采取劝导教育的方式，引导当事人改正错误。这既是《物业管理条例》的要求，也是处理纠纷最有效、最和谐的方式。

2. 发出警告： 如果劝导教育无效，物业公司可以向违规当事人发出书面警告，明确指出其行为的违规之处，并要求其限期改正。警告信应明确告知当事人相关法律法规和小区规约的规定。

3. 协商处理： 如果警告仍然无效，物业公司可以与违规当事人进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。协商过程应做好记录，以备日后需要。

4. 采取强制措施： 如果协商不成，且违规行为严重影响公共利益或业主权益，物业公司可以依法采取强制措施，例如清除违章搭建、清理堆放物等。在采取强制措施前，应告知当事人，并尽量减少损失。 同时，应保留相关证据，以应对可能的纠纷。

5. 向相关部门求助： 对于某些严重违规行为，例如严重的违章建筑、环境污染等，物业公司可以向城管部门、环保部门等相关部门求助，寻求协助处理。

三、 案例分析

案例一：某小区业主私自搭建雨棚，占用公共通道，影响消防安全。物业公司多次劝说无效后，依法对其雨棚进行拆除。此案例体现了物业公司依法排除妨碍的必要性，但需注意在拆除前应做好相关记录，并保留证据。

案例二：某小区业主长期在楼道内堆放杂物，影响通行。物业公司多次警告无效后，将杂物清理，并承担了部分清理费用。此案例体现了物业公司在采取强制措施时，应尽量减少损失，并遵循比例原则。

四、 总结

物业公司排除妨碍，是其履行职责的重要组成部分。在行使此权利时，必须严格遵守法律法规和小区规约，遵循正当程序，采取必要且适度的措施。同时，要注重与业主的沟通和协商，避免冲突，维护小区的和谐稳定。只有这样，才能有效保障小区的公共秩序和业主权益。

需要注意的是，本文仅供参考，具体情况应根据实际情况和相关法律法规进行判断。如有任何疑问，建议咨询专业律师或相关部门。

2025-05-29

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