物业管理条例第七十九条详解：业主违规行为的处理与纠纷解决212

《物业管理条例》第七十九条是处理业主违规行为的关键条款，它规定了物业管理区域内业主违反物业管理规约或相关法律法规的行为处理方式，以及由此引发的纠纷解决途径。理解这一条例对于业主和物业公司都至关重要，可以有效维护小区秩序，保障业主权益。

第七十九条原文通常表述为：（具体条文内容因地区略有差异，以下为常见表述，请以当地正式发布的条文为准）“业主违反物业管理规约或者其他有关管理规定的，物业服务企业应当及时制止，并可以根据物业服务合同约定，或者按照业主大会议事规则的规定，对业主进行劝诫、警告，或者采取其他必要的处理措施；情节严重的，可以向有关部门报告。”

这条看似简单的条文，实际上包含了多重含义，需要我们逐层剖析：

一、 “违反物业管理规约或者其他有关管理规定”涵盖哪些行为？

这条例中的“违反物业管理规约”是指业主违反了小区制定的物业管理规约中的相关规定，例如：乱扔垃圾、占用公共区域、私自装修改变房屋结构、违规养宠物、噪音扰民等等。而“其他有关管理规定”则指国家法律法规、地方性法规以及相关的行政规章等，例如：《城市生活垃圾管理条例》、《治安管理处罚条例》等，如果业主的行为触犯了这些法规，物业公司也有权进行处理。

需要注意的是，物业管理规约必须经过业主大会表决通过，并报相关部门备案后才能生效，其内容不得与国家法律法规相抵触。如果规约内容不合理或侵犯业主合法权益，业主可以依法提出异议。

二、物业公司的处理措施及权限

当业主违反相关规定时，物业公司首先应及时制止，这是其应尽的义务。之后，物业公司可以采取多种处理措施：首先是“劝诫、警告”，这是最轻微的处理方式，旨在教育引导业主改正行为；如果劝诫警告无效，则可以采取“其他必要的处理措施”，例如：暂停使用相关公共设施、张贴告知书、罚款等。这些措施必须有据可依，且必须符合物业服务合同约定或业主大会议事规则的规定，不能随意处罚。

值得注意的是，“其他必要的处理措施”的具体内容和执行标准，应在物业服务合同或业主大会议事规则中明确规定。例如，罚款金额的标准、处罚程序等等，都需要提前明确，避免随意性。如果物业公司采取的措施超过了其授权范围，业主可以依法提出异议或进行投诉。

三、 “情节严重的，可以向有关部门报告”的界定及后续处理

当业主的违规行为情节严重时，物业公司可以向有关部门报告，例如：公安机关、城管部门、环保部门等。何为“情节严重”，需要结合具体的违规行为和造成的后果来判断。例如：多次严重扰民、造成公共设施严重损坏、非法占用公共区域等等，都可能构成情节严重。有关部门接到报告后，会依法进行调查处理，并对违规业主进行处罚。

业主需要注意的是，物业公司向有关部门报告，并不意味着物业公司可以对业主采取私力救济的方式，例如：自行没收物品、暴力驱逐等。物业公司必须在法律框架内进行处理，否则将承担相应的法律责任。