解读《物业管理条例》第六十六条：业主违反约定承担的责任与救济76

《物业管理条例》第六十六条是处理业主违反物业服务合同约定，并对物业造成损害或影响其他业主利益时，物业服务企业及业主双方权利义务的关键条文。它在维护物业管理秩序，保障业主合法权益方面发挥着重要作用。本文将对该条文进行详细解读，分析其核心内容、适用范围，以及在实践中可能遇到的问题与解决途径。

《物业管理条例》第六十六条原文如下：“业主违反物业服务合同约定，或者其行为违反法律、法规及管理规约，给物业管理区域造成损害或者影响其他业主的正常生活，物业服务企业有权要求其承担赔偿责任；造成严重后果的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。”

这条看似简单的条文，实际上包含了多个重要的法律要点，需要我们逐一分析：

一、业主违反约定的构成要件:

该条文首先规定了业主违约的前提条件，即“业主违反物业服务合同约定，或者其行为违反法律、法规及管理规约”。这三个方面构成了业主违约的完整构成要件，缺一不可。
违反物业服务合同约定：这是最直接的违约形式。例如，业主未按时缴纳物业费、擅自改变房屋结构、未经允许饲养大型宠物等，都属于违反合同约定的行为。
违反法律、法规：业主行为违反国家相关法律法规，例如违规搭建、占用公共设施等，同样构成违约行为，即使物业服务合同未明确规定。
违反管理规约：业主违反小区制定的管理规约，例如乱扔垃圾、车辆乱停放等，也会导致违约责任的承担。管理规约的效力仅限于小区内部，需经过业主大会表决通过才具有法律效力。

二、损害后果及影响:

业主违约行为必须造成“给物业管理区域造成损害或者影响其他业主的正常生活”。只有在造成实际损害或影响的前提下，物业服务企业才能要求业主承担赔偿责任。 “损害”可以是物质上的损失，例如破坏公共设施；也可以是非物质上的损失，例如噪音污染影响邻里关系。 “影响其他业主的正常生活”则更侧重于对其他业主生活质量的影响。

三、物业服务企业的权利:

当业主违约并造成损害或影响时，物业服务企业拥有两项重要的权利：
要求业主承担赔偿责任：这是物业服务企业最主要的权利，可以要求业主赔偿因违约造成的损失，这包括直接经济损失和间接损失。
依法向人民法院提起诉讼：当业主拒不承担赔偿责任，或赔偿数额存在争议，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。

四、实践中可能遇到的问题:

在实践中，对第六十六条的适用经常会遇到一些问题：
损害赔偿额度的确定：如何合理评估损害赔偿额度，是一个比较复杂的问题，需要根据具体情况进行综合考量，例如维修费用、损失利润、精神损害抚慰金等。
证据的收集和保存：物业服务企业需要收集充分的证据证明业主违约行为及其造成的损害，这包括照片、视频、证人证言等。
管理规约的效力：管理规约的制定和执行需要严格遵守法律法规，否则其效力可能受到质疑。
业主与物业公司之间的纠纷调解：在诉讼之前，应尽量通过协商、调解等方式解决纠纷，避免不必要的法律程序。

五、业主违约责任的承担：

业主违约责任的承担，既要保护物业服务企业的合法权益，也要保障业主的合法权益。在实践中，应根据具体情况，公平合理地认定业主违约责任，并确定相应的赔偿责任。 法院在审理此类案件时，会综合考虑违约行为的严重程度、造成的损害后果以及业主的过错程度等因素。

总结:

《物业管理条例》第六十六条是维护物业管理秩序，保障业主和物业服务企业合法权益的重要法律依据。理解和掌握该条文的具体内容和适用范围，对于业主和物业服务企业都至关重要。在实践中，双方应遵循法律法规，积极沟通协商，妥善处理纠纷，共同维护和谐的居住环境。

2025-05-18

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