僵尸车清理：物业管理条例下的难题与对策363

近年来，随着城市化进程的加快和车辆保有量的持续增长，“僵尸车”问题日益突出。这些长期停放在小区、停车场内无人认领、无法移动的车辆，不仅占据了宝贵的公共资源，影响了小区环境美观和交通秩序，更潜藏着安全隐患，例如易燃易爆、滋生蚊蝇等。如何有效清理这些“僵尸车”，成为了物业管理的一大难题，也涉及到诸多法律法规的应用。

根据我国现行的《物业管理条例》及相关司法解释，物业服务企业有权对小区内的“僵尸车”采取措施，但并非可以随意处置。处理“僵尸车”需要遵循一定的程序和原则，否则容易引发纠纷，甚至面临法律诉讼。

一、什么是“僵尸车”？ 首先，需要明确“僵尸车”的定义，虽然法律法规中没有明确的“僵尸车”定义，但在实践中，一般认为是指长期停放在公共场所或小区内，无人认领、联系不上车主、且严重影响环境或交通秩序的车辆。 判断其是否为“僵尸车”，需要综合考虑以下因素：停放时间、是否妨碍通行、是否影响环境卫生、是否能联系上车主等。通常情况下，停放时间超过三个月甚至更长，且无法联系车主的车辆，可以认定为“僵尸车”。

二、物业管理条例对“僵尸车”处理的规定： 《物业管理条例》并未直接规定如何处理“僵尸车”，但其相关规定为处理“僵尸车”提供了法律依据。主要体现在以下几个方面：

1. 维护公共秩序和环境卫生： 《物业管理条例》第五十一条规定，业主、使用人应当遵守物业管理区域内的规章制度，维护公共秩序和环境卫生。僵尸车长期占用公共资源，影响环境卫生和交通秩序，违反了这一规定。

2. 业主大会的决定： 如果小区成立了业主委员会，业主大会可以根据实际情况，制定关于“僵尸车”的管理规定，并通过相应的决议。该决议经合法程序通过后，具有法律效力，物业服务企业可以依此执行。

3. 物业服务合同的约定： 物业服务合同中可以约定关于车辆停放的相关规定，例如停放时间、停放位置等。如果合同中明确规定了关于“僵尸车”的处理办法，则物业服务企业可以按照合同约定进行处理。

三、物业处理“僵尸车”的程序和步骤： 物业服务企业在处理“僵尸车”时，必须严格遵循一定的程序，以避免法律风险。通常包括以下步骤：

1. 张贴告知书： 发现“僵尸车”后，物业应立即张贴告知书，明确告知车主在限定时间内将车辆移走。告知书内容应清晰明确，包括车牌号、车辆特征、停放位置、联系方式、限定期限以及逾期不处理的后果等。 建议保留张贴告知书的照片或视频作为证据。

2. 联系车主： 尽可能通过各种途径联系车主，如电话、短信、书面通知等，尝试与其沟通协商。记录沟通过程和结果。

3. 进行公示： 如果联系不上车主，或车主拒不配合，物业应进行公示，公示内容应包括车辆信息、联系方式、处理时间和方式等。公示时间应符合相关规定，一般不少于15-30天。

4. 移车或报废： 公示期满后，如果仍联系不上车主或车主仍未移走车辆，物业可以采取措施移走车辆或报废车辆。 移车需选择正规的拖车公司，并妥善保管车辆。报废需要向有关部门申请，办理相应的报废手续。

5. 保存证据： 在整个处理过程中，物业服务企业必须保存完整的证据材料，例如告知书、联系记录、公示记录、拖车单据、报废证明等，这些证据材料在日后可能发生的法律纠纷中至关重要。

四、处理“僵尸车”的风险和应对： 物业在处理“僵尸车”过程中，也存在一定的法律风险，例如车主起诉物业侵权等。为了避免风险，物业应该：

1. 严格遵守法定程序，确保处理过程合法合规。

2. 收集充分的证据，证明车辆为“僵尸车”，以及处理过程的合法性。

3. 选择正规的拖车公司和报废公司，避免出现不必要的损失。

4. 必要时，可以咨询律师，获取专业的法律意见。

总之，“僵尸车”的清理工作是一项复杂的系统工程，需要物业服务企业、业主委员会、政府部门等多方共同努力。 在依法依规的前提下，加强沟通协调，制定完善的管理制度，才能有效解决“僵尸车”问题，维护小区的良好秩序和环境。

2025-05-07

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