物业管理条例下排除妨害的全面解读357

物业管理条例中的“排除妨害”条款，是维护小区公共秩序和业主合法权益的重要保障。然而，许多业主对这一条款的理解不够深入，甚至存在误区，导致在实际操作中遇到诸多问题。本文将从法律角度，对《物业管理条例》中关于排除妨害的规定进行详细解读，帮助广大业主更好地理解和运用这一权利。

首先，我们需要明确“排除妨害”的定义。根据《物业管理条例》及相关司法解释，“排除妨害”是指物业管理区域内，任何单位或个人违反法律法规及物业管理规约，侵害业主共同利益或特定业主合法权益的行为，物业服务企业或相关业主有权采取措施予以制止并消除其影响。这并非简单的纠纷处理，而是针对危及公共安全、严重影响小区秩序、侵害他人合法权益的行为采取的强制性措施。

一、哪些行为构成“妨害”？

《物业管理条例》并没有列举所有构成“妨害”的行为，但根据司法实践和相关法规，以下几种行为通常会被认定为“妨害”：
占用公共区域：在小区公共区域搭建违章建筑、堆放杂物、私设停车位等行为，严重影响小区通行和环境卫生。
破坏公共设施：故意损坏小区内的道路、绿化、水电设施等公共设施，造成公共财产损失。
扰乱公共秩序：在小区内制造噪音、聚众斗殴、从事违法活动等，严重扰乱小区公共秩序。
侵犯业主权益：例如，严重影响相邻业主正常生活，如长期噪音污染、污水排放等。
违反物业管理规约：业主违反小区制定的物业管理规约，如私自改变房屋结构、饲养大型宠物等。

值得注意的是，构成“妨害”的行为必须具备一定的严重性，单纯的轻微纠纷或邻里矛盾一般不适用“排除妨害”的规定。判断严重性需要结合具体情况，考虑行为的性质、持续时间、影响范围等因素。

二、谁有权排除妨害？

根据《物业管理条例》，享有排除妨害权的主体主要包括：
物业服务企业：作为小区管理的主体，物业服务企业有义务维护小区秩序，在发现妨害行为后，有权依法采取措施进行排除。
受侵害的业主：如果业主的合法权益受到侵害，其可以依法自行排除妨害，或请求物业服务企业协助排除。
其他相关在特定情况下，公安机关、城管部门等相关部门也有权依法介入，排除妨害。

需要注意的是，业主自行排除妨害时，应当尽量避免使用暴力手段，并在采取措施前尽量与相关人员协商沟通。如果协商不成，可以寻求物业服务企业或相关部门的帮助。

三、排除妨害的程序和方式

排除妨害并非随意而为，需要遵循一定的程序和方式：
劝诫、协商：首先应采取劝诫、协商的方式，促使妨害行为人停止侵害行为。
通知整改：如果劝诫协商无效，可以向妨害行为人发出书面通知，限期整改。
采取措施：如果限期内仍未整改，可以采取相应的措施进行排除，例如，清理杂物、拆除违章建筑等。但需要避免暴力行为，并尽可能保留证据。
寻求法律援助：如果自行排除妨害遇到阻力或产生纠纷，可以寻求法律援助，向法院提起诉讼。

在采取措施的过程中，必须注意以下几点： 首先，要合法合规，不能采取过激行为；其次，要证据确凿，以便在发生纠纷时能够提供充分的证据；最后，要尊重妨害行为人的合法权益，避免造成不必要的损失。

四、排除妨害的法律后果

如果妨害行为人拒不改正，物业服务企业或业主可以依法向法院提起诉讼，请求法院强制排除妨害。法院根据实际情况，会判决妨害行为人承担相应的法律责任，包括赔偿损失、恢复原状等。

总之，“排除妨害”是维护小区公共秩序和业主合法权益的重要手段。业主应正确理解和运用这一权利，在遇到妨害行为时，要理性维权，依法维护自身的合法权益。同时，物业服务企业也应切实履行管理职责，积极主动地维护小区秩序，保障小区业主安宁和谐的生活环境。

2025-03-29

上一篇：银海花园物业管理新规解读：业主权益与和谐社区共建

下一篇：凤凰二街物业管理公司：服务质量与社区治理的深度探讨