物业管理用房留置的应对策略149

物业管理用房是住宅小区业主公共共有房屋的一部分，因其属于业主共有，物业公司原则上无权对物业管理用房进行留置。但是，在实践中，物业公司为维护自身权益，常以物业服务合同为由，在业主欠缴物业费时，主张对其享有留置权，并以此将物业管理用房予以扣押或变卖。

对于物业公司的留置行为，业主可以根据以下理由进行应对：一、物业管理用房属于全体业主共有，物业公司无权留置

根据《民法典》第二百七十五条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。物业管理用房作为住宅小区业主公共共有房屋的一部分，属于全体业主共有，并非物业公司所有。因此，物业公司无权对物业管理用房进行留置。二、物业服务合同不构成留置权依据

物业服务合同是物业公司与业主之间就物业管理事项而签订的合同，其中并无物业公司取得留置权的约定。因此，物业服务合同不构成物业公司行使留置权的有效依据。三、留置权行使前提要件不成立

根据《民法典》第三百六十四条的规定，留置权人在留置期间负有妥善保管留置物的义务。对于物业管理用房，物业公司并非其所有权人，亦未获得全体业主的授权，无权对其进行管理和保管，更不能将其扣押或变卖。因此，物业公司留置权行使的前提要件不成立。四、留置权行使方式违法

物业公司扣押或变卖物业管理用房的行为，侵害了全体业主的共有权。根据《民法典》第二百八十二条的规定，共有人对共有财产享有共同使用、收益和处分的权利。物业公司擅自处分共有财产，属于违法行为。应对建议

业主可以采用以下方式应对物业公司的留置行为：1. 协商沟通：与物业公司进行协商沟通，说明物业管理用房属于业主共有，物业公司无权留置，并要求物业公司撤销留置行为。
2. 向主管部门投诉：向住房和城乡建设局、街道办事处等主管部门投诉物业公司的留置行为，寻求行政机关的介入和处理。
3. 诉讼处理：如果协商沟通和投诉均不能解决问题，业主可以向法院提起诉讼，请求确认物业公司的留置行为无效，并要求其返还物业管理用房。
特别提示

业主在应对物业公司的留置行为时，要注意以下几点：1. 保留证据：收集物业公司发布的留置通知、扣押物业管理用房的证据等，作为维权的证据。
2. 联合维权：物业管理用房属于全体业主共有，业主可以联合起来共同维权，增强维权效果。
3. 遵守法律：业主在维权过程中，要注意遵守法律法规，避免采取过激行为。

2025-01-05

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