辽宁业主维权必读：深度解读《物业管理条例》核心要点与居住指南261

您是否曾因为小区的物业服务而烦恼？公共区域的卫生不佳、电梯故障迟迟无人修理、停车位问题频发、物业费收取不透明……这些都是我们日常生活中可能遇到的糟心事。在辽宁省，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的正常运行和使用，构建和谐宜居的社区环境，辽宁省人民政府制定并实施了《辽宁省物业管理条例》。

作为一名中文知识博主，今天我将带大家深度解读这部与我们生活息息相关的法规，不仅告诉您《辽宁省物业管理条例》说了什么，更重要的是，它对您的居住生活意味着什么，以及在遇到问题时，您该如何运用它来保护自己的合法权益。

一、立法的背景与重要意义：为何辽宁需要自己的《物业管理条例》？

物业管理，是现代城市居民生活的重要组成部分。它直接关系到小区的环境品质、设备运行、安全保障乃至社区的和谐稳定。然而，由于历史原因和快速发展，物业管理领域长期存在一些突出问题，比如：
业主维权难，对物业公司缺乏有效监督；
物业服务企业权责不清，服务水平参差不齐；
业主委员会成立难、运作难，难以发挥应有作用；
公共收益分配不透明，专项维修资金使用不规范；
老旧小区改造与物业管理衔接不足等。

在国家《物业管理条例》的基础上，辽宁省结合本省实际情况，制定了具有地方特色的《辽宁省物业管理条例》，其核心目的就是细化国家规定，解决本省物业管理中的痛点、难点问题，为业主、物业服务企业以及相关政府部门提供更为明确的法律依据和行为准则，从而实现物业管理的法治化、规范化和科学化。

二、三大核心业主、业委会与物业公司，各自扮演什么角色？

理解《辽宁省物业管理条例》首先要明确其中最重要的三大主体，以及他们之间的权利与义务关系。

1. 业主：您是小区的主人

权利：

知情权与监督权： 有权知悉物业服务合同内容、物业费收支、公共收益使用情况、专项维修资金管理情况等，并对物业服务企业的工作进行监督。
参与权与决策权： 参与业主大会，对物业管理的重大事项行使表决权，选举和被选举为业主委员会成员。
享受服务权： 按照物业服务合同的约定，享受物业服务企业提供的各项服务。
财产所有权： 对其专有部分拥有所有权，对其拥有的共有部分享有共有权。

义务：

按时交纳物业费： 这是享受物业服务的前提。
遵守管理规约和业主大会决议： 共同维护社区秩序和公共利益。
妥善使用和维护共有部分： 保护公共设施设备。
配合物业服务企业的合法管理： 为提供服务提供便利。

2. 业主大会与业主委员会：业主自治的核心

业主大会是小区的最高权力机构，由全体业主组成，决定小区的重大事务。业主委员会则是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，是业主与物业服务企业之间的桥梁。

其重要职责包括：

组织召开业主大会，报告工作；
执行业主大会决议；
与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
监督物业服务企业履行合同；
监督公共收益使用和专项维修资金管理；
调解业主之间的物业管理纠纷等。

《辽宁省物业管理条例》对业主大会的成立条件、召开程序、表决规则以及业主委员会的选举、备案、职责、换届等都有明确规定，旨在保障业委会的合法性和有效性，真正发挥业主自治的作用。

3. 物业服务企业：提供专业服务的乙方

物业服务企业是依法设立，接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同约定，从事物业管理服务的企业。它们是专业的服务提供者。

其主要职责包括：

按照物业服务合同提供服务，包括秩序维护、保洁、绿化、设备设施维护等；
制定并公示服务标准和收费项目；
接受业主和业委会的监督；
报告物业管理情况；
配合社区管理和服务等。

《条例》特别强调，物业服务企业应当遵守法律法规和物业服务合同，不得擅自改变物业使用性质，不得侵占业主共有部分，不得擅自提高收费标准等。同时，对物业服务企业违反规定的行为也明确了相应的法律责任。

三、核心制度与条款解读：这些规定与您的生活息息相关

除了主体职责，辽宁的《物业管理条例》还对以下几个关键制度进行了细致规定，这些都是您日常生活中最常遇到的问题。

1. 物业服务合同：一切规范的基石

《条例》规定，物业服务合同应当采用书面形式，明确服务内容、服务标准、收费项目与标准、合同期限、违约责任等。签订前，物业服务企业应当将拟定的物业服务合同在物业管理区域内公示，听取业主意见。

给您的建议： 务必仔细阅读合同条款，尤其是服务标准和收费明细，切勿含糊其辞。这是您维权的根本依据。

2. 物业费收取与使用：公开透明是关键

物业费的收取，应按照物业服务合同的约定执行。实行市场调节价的，物业服务企业应当与业主或者业主委员会协商确定。对物业服务费的收支情况，《条例》明确要求物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示，接受业主监督。

给您的建议： 如果您对物业费的支出有疑问，有权要求物业公司公开明细。如果物业公司不予公开或公开不彻底，您可以向业委会或相关行政主管部门投诉。

3. 公共收益管理：属于全体业主的“小金库”

小区内利用共有部分开展经营活动（如电梯广告、公共区域停车位出租、自动售货机租金等）所产生的收益，被称为公共收益。根据《条例》规定，公共收益属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以用于弥补物业服务费不足，或者按照业主大会的决定使用，但必须独立核算、定期公示。

给您的建议： 关注小区的公共收益使用情况公示，确保其公开透明，并用于业主公共利益。这笔钱不是物业公司的，而是属于所有业主的。

4. 房屋装饰装修管理：如何装修才合法？

业主在进行房屋装饰装修时，应当事先告知物业服务企业，签订装饰装修管理协议，并遵守相关安全和管理规定。禁止损坏房屋承重结构、擅自改变房屋用途、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间等行为。

给您的建议： 装修前务必到物业服务企业办理相关手续，了解清楚装修规定，避免因违规装修而引发邻里纠纷或承担法律责任。

5. 停车位管理：厘清归属，规范收费

小区内的停车位分为：业主专有部分（购买或租赁的）、业主共有部分（公共停车位）以及人防工程停车位。对车位的销售、租赁、收费，《条例》要求物业服务企业应当向全体业主公示。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，收取的停车费属于全体业主共有。

给您的建议： 明确自家车位的产权或使用权性质。对公共停车位的收费标准和收益去向要保持关注，保障自身权益。

6. 专项维修资金管理：房屋的“养老钱”

专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，由业主交存。其管理和使用有着严格的规定，一般需要经过业主大会或者业委会的表决同意。紧急情况下的使用也需要有明确的程序。

给您的建议： 关注小区的专项维修资金账户是否健全，使用是否规范。这笔钱是您房屋未来维护的重要保障。

四、业主权益保护与纠纷解决：当问题发生时，您该怎么办？

即便有《辽宁省物业管理条例》的规范，物业管理纠纷依然难以避免。当您的合法权益受到侵害时，可以尝试以下途径解决：
协商： 首先尝试与物业服务企业沟通协商，提出合理诉求。如果涉及公共利益，可以寻求业主委员会的帮助。
调解： 可以请求社区居民委员会、街道办事处进行调解。政府设立的物业管理纠纷调解委员会也提供调解服务。
投诉举报： 对物业服务企业违反合同约定、违规收费、服务不到位等问题，可以向区、县（市）住房和城乡建设（房产）行政主管部门投诉举报。相关部门会依法进行调查处理。
申请仲裁： 如果物业服务合同中有仲裁条款，或者事后达成仲裁协议，可以向仲裁机构申请仲裁。
提起诉讼： 在以上途径都无法解决问题时，业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径维护自身合法权益。

维权小贴士： 在维权过程中，务必保留好相关证据，如物业服务合同、缴费凭证、物业公司违规行为的照片或录像、书面投诉记录、通话录音等。这些证据将是您维护自身权益的重要依据。

五、展望与建议：共同构建和谐宜居的社区

《辽宁省物业管理条例》的出台与实施，为辽宁省的物业管理提供了坚实的法律保障。然而，一部法规的生命力在于其执行力。作为业主，我们不能只做旁观者，更应该积极学习了解《条例》内容，增强维权意识，主动参与到小区的物业管理中来。

同时，物业服务企业也应以此为契机，不断提升服务质量，做到合法合规经营。政府部门则要加强监督管理，确保《条例》落到实处，对违法行为依法查处，为业主和物业企业创造一个公平、公正、透明的物业管理环境。

只有业主、业委会、物业服务企业以及政府部门各司其职，通力合作，才能真正实现《辽宁省物业管理条例》的立法初衷，共同构建和谐、美丽、宜居的社区家园。希望通过今天的解读，能让您对辽宁省的物业管理有更深入的理解，成为一名懂法、用法、护法的智慧业主！

2025-11-22

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