【深度解析】告别物业纠纷！业主和物业的“权责边界”与法律保障（从《民法典》和《物业管理条例》说起）208

大家好，我是你们的法律知识博主！今天我们来聊聊一个与我们日常生活息息相关，又常常让人感到困惑的话题——物业管理。有朋友提到“物业管理条例994条”，实际上，这个编号可能让大家产生了小小的误解。在我国现行的法律体系中，《物业管理条例》并没有994条这么多，而《民法典》虽然有1260条，但其中关于物业管理的内容也并非集中于某一条。不过没关系，这个提问恰好引出了我们今天讨论的核心：面对复杂的物业管理关系，业主和物业服务企业各自的权利与义务究竟是什么？我们又该如何运用法律武器，维护自己的合法权益，避免不必要的纠纷呢？
今天的文章，就让我们一起来深度解析《民法典》和《物业管理条例》这两大法规，帮你理清物业管理中的各种“疑难杂症”，让你的居住生活更加安心、顺心！

首先，我们需要明确一点：处理物业管理纠纷，我们主要依据的两大法规是《中华人民共和国民法典》和国务院颁布的《物业管理条例》。前者是调整民事关系的基础性法律，其中物权编的“建筑物区分所有权”部分以及合同编的“物业服务合同”部分，明确了业主和物业服务企业的根本权利义务；后者则是专门针对物业管理活动进行的细化规定，涵盖了物业服务企业的资质、服务内容、费用收取、业主大会和业主委员会的设立与运行等方方面面。

理解这两大法规的协同作用，是解决物业管理问题的第一步。简而言之，《民法典》搭框架、定原则，《物业管理条例》填内容、做细则。

一、业主的“权利”与“义务”：你不是旁观者

作为业主，你不是物业服务的被动接受者，而是物业区域的“主人翁”。根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，你享有以下核心权利：

共同管理权：对建筑物专有部分以外的共有部分（如外墙、楼道、绿地、公共设施等）享有共有和共同管理的权利。这在《民法典》物权编中有明确规定，保障了业主对共有部分的权利。监督权与知情权：有权监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业服务事项享有知情权，包括公共收益（如电梯广告费、停车位租赁收益等）的使用、物业费的支出明细等。物业服务企业应当定期向业主公布相关信息。业主大会参与权：有权参加业主大会会议，行使投票权，决定小区的重大事项，如选举业主委员会、选聘或解聘物业服务企业、决定专项维修资金的使用方案等。享受服务权：按照物业服务合同的约定，享受物业服务企业提供的各项服务，如环境卫生、秩序维护、设施设备运行维护等。

与此同时，权利与义务是对等的。作为业主，你也承担着相应的义务：

按时缴纳物业费：这是最基本的义务。《民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。除非物业服务企业存在严重违约行为导致无法实现合同目的，否则无故拖欠物业费是违法的。遵守管理规约：遵守业主大会或业主委员会制定的管理规约和业主公约，维护物业区域内的公共秩序和环境卫生。配合物业管理：支持配合物业服务企业依法依规开展工作，如配合水电检修、消防安全检查等。合理使用专有和共有部分：不得随意改变房屋结构、侵占公共空间、损害公共利益，避免对他人造成损害，例如高空抛物等行为是严格禁止的。

二、物业服务企业的“权责”：不是想管就能管

物业服务企业作为专业的服务提供方，同样拥有明确的权责边界：

服务提供权：按照物业服务合同约定，向业主提供质价相符的物业服务，如环境卫生、秩序维护、设施设备运行维护、绿化养护、停车管理等。费用收取权：根据合同约定和相关收费标准，收取物业服务费、停车费、特约服务费等。收费必须明码标价，并符合法律法规和当地物价部门的规定。管理维护权：对物业区域内的共用部位、共用设施设备进行日常维修、养护和管理。

但其义务更为重要，直接关系到业主的生活质量：

履约义务：严格履行物业服务合同约定的各项服务内容、服务标准和承诺，不得擅自降低服务质量或减少服务项目。公开透明义务：定期向业主公开物业费收支情况、公共收益使用情况、专项维修资金使用情况等，接受业主监督。《物业管理条例》对此有明确要求。安全保障义务：对物业区域内的安全防范工作负有一定责任，如对公共设施的定期检查、突发事件的应急处理、秩序维护等，但不能替代公安机关的职责。信息报送义务：向有关行政主管部门报告物业服务有关情况，配合相关部门的监督检查。

需要强调的是，物业服务企业的一切行为都应以服务合同为基础，超出合同约定或法律授权的行为，业主有权拒绝。

三、费用收取与管理：明明白白消费

物业费用的收取和使用，是引发物业纠纷的“重灾区”。如前所述，《民法典》第九百四十四条明确了业主支付物业费的义务。同时，《物业管理条例》也对物业服务费的构成、计费方式、调整程序等有详细规定。

核心原则是“公开透明”和“合理合法”。物业服务企业在收取费用时，必须明码标价，并定期公布收支情况。任何未经公示的收费项目，业主都有权拒绝支付。特别是专项维修资金，其所有权属于全体业主，物业服务企业只有代管和使用的权利，任何使用都必须符合法定程序，接受业主大会和业主委员会及有关部门的监督。如果物业服务企业未经授权擅自挪用，将承担严重的法律责任。

四、合同的签订、履行与解除：契约精神不可少

物业服务合同是连接业主与物业服务企业的核心纽带，也是解决纠纷的重要依据。签订合同前，业主务必仔细审阅合同条款，特别是服务内容、服务标准、收费标准、违约责任、合同期限、双方权利义务等关键信息。业主委员会在选聘物业服务企业时，应充分考虑业主的意见，并代表业主与物业服务企业签订书面合同。

合同的履行过程中，双方都应遵守契约精神。当合同期满，业主大会有权根据《物业管理条例》的规定，通过投票决定续聘或解聘物业服务企业。如果物业服务企业服务质量不达标，严重违反合同约定，业主大会或业主委员会可以根据合同约定和法律规定，提前解除合同。但需注意，解除合同通常需要符合法定程序，如召开业主大会会议并达到法定表决比例，并提前书面通知物业服务企业。

对于物业服务企业而言，也应严格按照合同约定提供服务，不得随意增设收费项目、降低服务标准，否则将构成违约，可能面临业主追究法律责任。

五、常见的物业纠纷与解决之道：不再束手无策

常见的物业纠纷五花八门，比如：

物业费纠纷：业主认为服务不到位拒绝缴费，或物业公司擅自提高收费、乱收费。服务质量纠纷：公共设施损坏未及时维修、安保不到位、环境脏乱差、绿化养护不当等。公共区域纠纷：公共空间被侵占、停车位管理不善、高空抛物造成损害、噪音扰民、宠物管理等。专项维修资金使用纠纷：资金使用不透明、未经授权使用、维修效率低下等。业主自治纠纷：业主委员会选举程序不规范、运作不透明、与物业公司矛盾等。

面对这些纠纷，我们不应束手无策，解决途径有很多：

协商和解：这是最直接有效的方式，通过业主、业主委员会与物业服务企业的沟通协商，消除误解，达成一致。业主委员会介入：业主委员会作为业主代表，可以代表业主与物业服务企业进行协调和谈判，解决业主普遍关心的问题。社区居委会或街道办事处调解：基层组织在调解邻里纠纷和物业矛盾方面具有优势，可以发挥积极作用。向房管部门投诉：当地的房屋行政主管部门（如住建局、房管局）对物业服务企业有监督管理职责，业主可以向其投诉反映问题。申请仲裁：如果物业服务合同中约定了仲裁条款，当事人可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。提起诉讼：这是最后的法律途径。当其他方式无法解决争议时，当事人可以向人民法院提起诉讼，通过法院判决解决争议。

无论采取哪种方式，保留好相关证据（如物业服务合同、缴费凭证、照片、视频、微信/短信聊天记录、书面通知、投诉记录、鉴定报告等）都是至关重要的。证据是维护自身权益的基石。

物业管理，绝不仅仅是交费与服务的简单买卖，它更是一套复杂的法律关系和社区治理的体现。理解《民法典》和《物业管理条例》中的核心规定，是我们每一个业主和物业服务企业管理者都应具备的基本素养。

希望今天的深度解析，能帮助大家更清晰地认识自己在物业管理中的权利与义务，当我们每个人都能依法行事，积极参与社区治理，那么我们生活的家园，一定会更加和谐美好。记住，懂法才能更好地维权，懂法才能避免不必要的麻烦！

2025-10-31

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