告别电梯困局：深度解析江苏物业管理条例下的电梯安全、维保与维修基金！20

大家好，我是你们的中文知识博主！今天我们要聊一个与我们日常生活息息相关，却又常常被忽视的“垂直交通工具”——电梯。尤其是在高层住宅日益普及的今天，电梯的安全与运行状况，直接关系到每一位居民的出行便利和生命财产安全。而在江苏省，所有这些都与一部重要的法规紧密相连，那就是《江苏省物业管理条例》。今天，我就带大家深度解析《江苏省物业管理条例》是如何规范电梯管理，保障我们“上上下下”的安全与顺畅的！

一、电梯安全，不容忽视的社区生命线

每天早晚高峰，我们挤进狭小的电梯轿厢，奔赴工作或回到家中。电梯，这个钢铁盒子在为我们提供便利的同时，也因其复杂的机械结构和高负荷运行，成为了潜在的安全隐患点。近年来，各地电梯困人、故障甚至伤亡事件频发，让人们对电梯安全管理投以了更多的关注。那么，在江苏，我们居民区的电梯到底由谁来管？管什么？怎么管？《江苏省物业管理条例》就为我们提供了清晰的答案和法律保障。

二、法律基石：《江苏省物业管理条例》与电梯管理职责

《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）作为江苏省物业管理领域的纲领性法规，虽然没有专门的“电梯章”，但其诸多条款都与电梯的运行、维护、资金使用等息息相关。它确立了多方主体共同参与、各司其职的电梯安全管理体系。核心思想是：业主享有安全使用的权利，物业服务企业承担日常管理职责，维保单位提供专业技术保障，政府部门进行监督指导。

1. 业主和业主委员会的权利与义务：

《条例》明确了业主作为建筑物区分所有权人的主体地位。对于电梯而言，业主拥有对电梯共有部分的所有权，并有权对物业服务企业的电梯管理服务进行监督。业主委员会作为业主大会的执行机构，在电梯管理中扮演着关键角色，包括但不限于：
选聘和解聘物业服务企业： 业主委员会负责通过业主大会依法选聘和解聘物业服务企业，这直接决定了电梯日常管理服务的水平。
监督物业服务合同履行： 监督物业服务企业按照合同约定履行电梯日常管理、维护、保养的协助义务。
批准维修资金使用： 对于电梯的大修、更新、改造等重大事项，涉及使用住宅专项维修资金的，业主委员会需按照法定程序组织业主表决通过。
协调纠纷： 在电梯使用和管理中发生纠纷时，业主委员会有责任进行协调。

2. 物业服务企业的职责：电梯日常管理的“守门人”

物业服务企业是电梯日常运行管理的第一责任人，也是最直接的责任主体。《条例》要求物业服务企业在物业管理区域内，履行以下与电梯直接或间接相关的职责：
协助特种设备管理： 《条例》第二十六条规定，物业服务企业应当协助做好住宅小区内特种设备（包括电梯）的日常管理。这包括：

委托维保： 必须委托具有相应资质的电梯维保单位进行定期维护保养，并签订书面合同。
张贴标识： 在电梯轿厢内显著位置张贴有效的《安全检验合格标志》、安全注意事项、应急救援电话等。
应急处置： 制定电梯应急预案，开展应急演练，并在接到电梯故障报告后，及时通知维保单位和启动应急救援。
日常巡查： 安排专人对电梯运行情况进行日常巡查，发现异常及时处理或报告。
档案管理： 建立并妥善保管电梯的使用管理档案，记录运行、维保、检验、故障等情况。


保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用： 电梯作为重要的共用设施设备，物业服务企业有责任保障其正常运行。
报告责任： 发现电梯存在严重安全隐患时，应及时报告业主委员会和有关部门。

3. 电梯维保单位的专业保障：

电梯维保单位是电梯安全的“技术工程师”。他们必须具备特种设备安装改造维修资质，并严格按照国家安全技术规范和维保合同约定，对电梯进行定期维护保养，确保其处于安全运行状态。维保单位的职责包括：定期检查、润滑、调试、更换磨损部件，以及对故障进行排除和应急救援。

4. 政府监管部门的监督：

政府相关部门是电梯安全的“裁判员”和“监督员”。主要包括：
市场监督管理部门： 负责电梯等特种设备的安全监察，包括对电梯的设计、制造、安装、改造、维修、使用等环节实施监督检查，依法查处违法行为。同时，也负责电梯的定期检验工作。
住房和城乡建设部门： 负责物业管理活动的监督指导，协调处理物业管理中的相关问题，包括对物业服务企业履行电梯管理职责情况的监督。

三、核心环节：电梯的维护、保养与更新改造

电梯的生命周期分为设计、制造、安装、使用、维护保养、检验和报废等阶段。其中，使用阶段的维护保养和必要时的更新改造，是确保电梯安全运行的关键。

1. 日常维护与保养（维保）：

根据国家相关规定，电梯维保单位应至少每15天对电梯进行一次维护保养。这并非简单的清洁，而是包括对电梯机械部件、电气系统、安全装置等进行全面的检查、润滑、调整和测试。高质量的维保能够有效预防故障，延长电梯使用寿命，降低安全风险。

2. 大修、更新与改造：

当电梯使用年限较长、故障频发、技术落后或存在严重安全隐患时，就需要进行大修、更新或改造。这通常是社区内一项耗资巨大的工程，涉及程序也更为复杂。
大修： 指对电梯的某个或某几个主要部件进行较大规模的修理或更换，以恢复其功能和性能。
更新： 指将旧电梯整体或大部分更换为全新电梯。
改造： 指对电梯的结构、部件或功能进行局部优化和升级，以提升其安全性能、运行效率或舒适度。

无论是大修、更新还是改造，都必须由具备相应资质的单位进行，并严格遵守国家相关安全技术规范。在工程实施前，需经过业主大会或业主委员会的表决同意，并按规定办理相关审批手续。

四、资金保障：住宅专项维修资金的“保命钱”

电梯的大修、更新和改造，往往需要高额资金投入。在江苏，这笔“保命钱”主要来源于——住宅专项维修资金。这也是《江苏省物业管理条例》中与电梯管理最直接相关的资金保障条款。

1. 维修资金的性质与用途：

住宅专项维修资金，是全体业主共同所有的，专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。电梯作为重要的共用设施设备，其大修、更新、改造费用理所当然应从此项资金中列支。

2. 维修资金的使用程序：

《条例》对维修资金的使用有着严格的规定，旨在保障资金使用的透明、合理和安全。一般程序如下：
提出申请： 物业服务企业或业主委员会提出电梯维修、更新、改造方案和费用预算。
业主表决： 方案需提交业主大会或通过业主委员会征求业主意见，并按照《条例》规定的程序进行表决。通常，需要达到“双三分之二”的同意比例（即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意）。
备案审批： 表决通过后，向所在地房产行政主管部门备案，并申请拨付维修资金。
实施与验收： 工程实施后，由业主委员会或业主代表进行验收，确认工程质量和费用。
公示： 维修资金的使用情况必须向全体业主公示，接受监督。

3. 应急使用：

考虑到电梯故障可能危及人身安全，具有紧急性，《条例》也规定了维修资金的应急使用机制。在电梯出现严重故障，危及人身安全，需要立即进行维修且情况紧急时，可以简化程序，由物业服务企业或相关业主先行组织维修，并报业主委员会和房产行政主管部门备案后，再按规定补办手续拨付资金。这为紧急情况下的电梯抢修提供了绿色通道。

五、业主视角的权利与义务：做电梯安全的参与者

作为业主，我们不仅是电梯的使用者，更是电梯安全的直接受益者和维护者。了解我们的权利与义务，是参与社区治理、保障自身权益的基础。
权利：

享有安全、正常使用电梯的权利。
有权监督物业服务企业履行电梯管理职责。
有权查阅维修资金的使用明细。
有权对电梯大修、更新、改造方案进行表决。
有权对电梯管理中的问题进行投诉和建议。


义务：

按时足额缴纳物业服务费和住宅专项维修资金。
遵守电梯使用规范，爱护电梯设施设备。
发现电梯故障或安全隐患时，及时向物业服务企业或相关部门报告。
积极参与业主大会，对电梯管理中的重大事项行使表决权。

六、常见问题与解决途径

在电梯的实际管理中，仍会遇到各种问题，例如：
物业服务企业不作为： 对电梯故障响应不及时，或未按规定委托维保。
维保单位不尽责： 维保质量不高，敷衍了事。
维修资金使用难： 业主意见难以统一，表决通过率低，导致电梯带病运行。
电梯广告收益归属： 电梯轿厢内的广告收益，常常成为物业与业主之间的争议焦点。依据《条例》及相关司法解释，利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。

当遇到这些问题时，业主可以采取以下途径解决：
首先与物业服务企业沟通： 提出问题和建议。
向业主委员会反映： 请求业主委员会出面协调或监督。
向政府部门投诉：

涉及电梯安全质量问题，可向市场监督管理部门投诉。
涉及物业服务企业未履行合同约定或管理职责，可向住房和城乡建设部门投诉。
涉及维修资金使用问题，也可向房产行政主管部门咨询或投诉。


通过法律途径解决： 如协商和投诉无效，可依法申请仲裁或提起诉讼。

七、展望未来：智慧物业与电梯安全新模式

随着物联网、大数据、人工智能等技术的发展，智慧物业管理正在兴起。未来，电梯安全管理也将走向智能化：
远程监测与预警： 通过传感器实时监测电梯运行状态，实现故障早期预警，变被动维修为主动预防。
大数据分析： 分析电梯运行数据，预测磨损部件寿命，优化维保计划。
应急救援智能化： 结合人脸识别、定位技术，提升电梯困人救援效率。

这些新技术的应用，将进一步提升电梯安全管理的效率和水平，为居民带来更安全、便捷的垂直出行体验。

八、结语：共同守护我们的“垂直生命线”

《江苏省物业管理条例》为电梯的安全运行构建了明确的法律框架，明确了各方责任。然而，再完善的法规，也需要每个环节的有效执行和每个参与者的积极配合。作为业主，我们要了解自己的权利和义务，积极参与到社区的电梯管理中去；作为物业服务企业，要牢记安全第一的原则，提供专业、高效的服务；作为维保单位，要严守技术规范，确保维保质量；作为政府部门，要加强监督，保障法规的严格执行。

电梯安全无小事，它关乎着每一个家庭的幸福安宁。让我们共同努力，守护好小区的每一部电梯，让我们的每一次垂直出行都充满安全感！我是你们的中文知识博主，下期再见！

2025-10-30

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