住宅专项维修资金：谁来管？怎么用？一文看懂！82

大家好，我是你们的中文知识博主小智。今天我们要聊一个和每个小区业主都息息相关、但又常常让人一头雾水的话题——物业维修基金，它的官方学名叫做“住宅专项维修资金”。这笔钱，号称小区的“养老金”和“救命钱”，但到底归谁管理？怎么才能用？别急，今天小智就带大家把这个“存钱罐”的秘密挖个底朝天！

[物业维修基金归谁管理管]

“我家楼顶漏水了，想申请维修基金怎么这么难？”“我们小区的电梯老旧，物业说没钱修，那维修基金呢？”“换了新物业公司，之前的维修基金会不会被卷走？”这些问题，相信很多朋友都遇到过。物业维修基金，顾名思义，是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它不是物业公司的钱，也不是政府的钱，而是我们每一位业主共同的财产。那么，这笔钱究竟由谁来管理，又该如何动用呢？

一、谁才是维修基金的“大管家”？——核心管理主体解析

要搞清楚谁来管，我们首先要明确一个核心原则：住宅专项维修资金归全体业主所有。虽然所有权明确，但在实际管理操作上，会根据小区发展阶段的不同，由不同的主体进行管理。

1. 初始阶段：政府代管（主要形式）

在小区成立业主大会、选举产生业主委员会之前，或者业主委员会尚未具备独立管理资金能力时，房地产行政主管部门（通常是各地房管局或住建局）会代为管理这笔资金。也就是说，你的维修基金账户，是开在政府指定的商业银行，由政府部门进行监督和核算。政府代管的优点是资金的安全性较高，不容易被挪用，审批流程也相对规范。但缺点是流程可能相对繁琐，效率有时不高，业主参与度较低。

2. 成熟阶段：业主大会/业主委员会自主管理

这是维修基金管理的理想状态。当小区成立了业主大会，并且选举产生了有公信力、有执行力的业主委员会后，业主大会可以授权业主委员会，将维修资金账户从政府代管转为由业主委员会自主管理。此时，业主委员会将委托银行设立专项账户，并按照业主大会的决定和国家相关法规，对资金进行管理和使用。这种模式下，业主有了更大的话语权和参与度，资金的使用效率也可能更高，但对业主委员会的专业性和公正性提出了更高的要求。

3. 明确：物业服务企业≠基金管理者！

这是一个非常重要的误区！很多业主会误以为物业公司在管理维修基金。请记住，物业服务企业是小区的服务者，而不是维修基金的管理者。他们的职责是日常的物业管理、维护，以及在发现共用部位、设施设备需要维修时，向业主委员会或房地产行政主管部门提出申请、协助办理相关手续。他们无权直接动用或管理维修基金。

二、维修基金的“钱”从哪里来？

这笔钱并非凭空而来，主要有以下几个来源：

业主首次交存：这是最主要的来源。在购买房屋时，业主需要按照房屋建筑面积，交纳一定标准的维修基金。通常是每平方米几十到一百多元不等，具体标准由各地政府规定。
房屋销售收入提取：部分地区规定，开发商在销售商品房时，会按照一定比例从售房款中提取部分资金作为维修基金，用于共用设施设备的初始维修。
公共部位收益：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的收入（例如：小区内广告位、停车位收益等），扣除成本后，可以按照业主大会的决定，补充到维修基金中。
利息收入：维修基金存入银行产生的利息，也会滚存进入基金账户。
其他合法收入：如业主自愿捐赠等。

三、维修基金，如何才能“用”？——申请与使用流程

维修基金是小区的“救命钱”，每一分钱都要花在刀刃上，因此其使用流程非常严格，必须公开透明，且需经过大多数业主同意。

基本使用流程：

1. 发现问题与提出申请：当小区共用部位、共用设施设备（如屋顶、外墙、电梯、消防设施等）出现需要维修、更新或改造的情况时，业主委员会、物业服务企业或相关业主可以向业主大会（或代管部门）提出书面申请。

2. 制定维修方案与预算：申请方需委托专业机构对维修项目进行勘察、设计，并编制详细的维修方案、工程预算，并对施工单位进行筛选。

3. 业主表决与公示：

一般维修：维修方案和预算必须提交业主大会讨论并表决。根据《住宅专项维修资金管理办法》，需要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（简称“双三分之二”）。表决结果需在小区内显著位置公示，公示期不少于七天。
紧急维修：对于危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况（如电梯故障停运、屋顶大面积渗漏、消防设施损坏等），可以简化审批程序。各地有不同规定，有的可以由业主委员会直接决定，并事后公示和备案；有的则需要报代管部门紧急审批。

4. 报送审批与备案：

政府代管阶段：经业主表决通过的方案，需报送房地产行政主管部门审核批准。
业主自主管理阶段：经业主大会同意后，由业主委员会负责监督实施，并报房地产行政主管部门备案。

5. 工程实施与验收：维修项目由业主大会或业主委员会（或代管部门）选定的施工单位实施，并由业主代表、业主委员会、物业服务企业等多方进行监督和验收。

6. 资金拨付：验收合格后，根据合同约定和审批结果，向施工单位拨付维修资金。通常会分批拨付，并预留质保金。