《物业管理条例》深度解析：物业费、维修基金、维修责任，小区费用究竟谁来买单？303

大家好，我是你们的中文知识博主！住在小区里，享受着便利和舒适，但有时也会遇到一些让人头疼的问题，比如：小区的电梯坏了谁修？楼顶漏水了谁来掏钱？这些日常生活中看似琐碎的疑问，背后其实都隐藏着一套严谨的法律法规体系——那就是《物业管理条例》以及其背后的《民法典》等相关规定。今天，我们就来深度解析一下，在小区里，各种费用究竟该由谁来买单。

一、物业费：日常服务的“基础款”，业主责无旁贷

首先，我们来聊聊最常见、也最基础的一项费用——物业费。物业费是业主为了获得物业公司提供的各项服务而支付的费用，它是维持小区正常运转、保障我们居住品质的基石。

1. 物业费都包含什么？

通常情况下，物业费涵盖了以下几个方面：
公共区域的保洁和绿化： 小区的路面、楼道、垃圾清运，以及花草树木的养护等。
公共秩序的维护： 小区门岗的保安、巡逻、车辆管理等。
共用设施设备的日常运行与维护： 比如电梯的日常保养、公共照明、消防设施的检查等小修小补。
物业管理人员的工资和福利： 包括保安、保洁、维修工、管理人员等。
物业公司的办公费用： 日常运营的行政开支。

一言以蔽之，物业费是为我们提供“公共服务”的，它确保了我们小区环境的整洁、安全和舒适。

2. 谁来支付物业费？

根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。也就是说，只要你是房屋的产权人（业主），就负有缴纳物业费的义务。即使你长期不住在小区，或者你认为物业服务质量不佳，也通常不能以此为由拒缴物业费。如果有对服务质量的异议，应该通过合法途径反映和解决，而不是直接拒缴。

3. 空置房（毛坯房）的物业费怎么算？

这是一个很多业主关心的问题。根据《物业管理条例》及各地实施细则，即使房屋处于空置状态（未装修或未入住），只要物业公司提供了约定服务，业主仍需支付物业费。有些地方会规定空置房可以享受一定比例的优惠（如70%或80%），但这并非强制性全国统一规定，具体以各地物业管理条例和物业服务合同约定为准。物业公司为小区提供的保安、保洁、绿化等公共服务，并不会因为你家没入住就停止，所以这部分费用仍然需要分摊。

4. 出租房的物业费由谁支付？

通常情况下，房屋出租后，物业费的缴纳义务仍属于业主。但业主可以与租客在租赁合同中约定由租客承担。即便如此，如果租客拖欠物业费，物业公司仍有权向业主追缴，业主再向租客追偿。因为从法律关系上讲，物业公司与业主之间存在物业服务合同关系。

二、维修基金：应对“大修大改”的“备用金”，公共设施的“救命钱”

如果说物业费是日常开销，那维修基金（也称“专项维修资金”）就是小区的“备用金”和“救命钱”，专门用于应对小区公共设施设备的重大维修、更新和改造。

1. 维修基金是什么？

维修基金是指用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《物业管理条例》第五十三条明确规定，专项维修资金属于业主所有，不属于物业公司。物业公司只是受业主大会委托，代为管理和使用的机构。

2. 谁来交纳维修基金？

维修基金一般是在购房时，由业主按照所拥有房屋的建筑面积，依照当地政府规定的标准交纳。首期维修基金通常由开发商代收并交存到指定的专户管理。后续如果基金不足，经业主大会决定，业主需按产权份额继续补缴。

3. 维修基金的使用范围

维修基金只能用于小区的“共用部位”和“共用设施设备”的维修和更新改造。比如：
屋顶、外墙、承重结构： 比如屋顶防水层、外墙保温层、主体承重结构等的维修。
共用管道： 比如供水、排水、供气、供暖主管道的维修和更换。
电梯： 电梯的大修、更新或重大改造。
消防设施： 消防水泵、报警系统等的维修或更新。
公共照明： 小区路灯、楼道灯等。
其他共用设施设备： 比如小区内道路、围墙、污水处理设施等。

请注意，维修基金不能用于物业管理公司的日常运营支出，也不能用于业主自用部分的维修。

4. 维修基金如何申请使用？

维修基金的使用有着严格的程序，通常需要经过以下步骤：
提出申请： 由物业公司或业主委员会（如果没有业主委员会，可由相关业主）提出使用方案。
业主表决： 使用方案需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即“双过半”）。
备案审查： 方案通过后，报当地住房行政主管部门备案。
资金划拨： 经批准后，由银行将资金划拨给施工单位。

在紧急情况下（如消防、电梯等突发故障，严重影响人身财产安全），可先启动紧急维修程序，事后补办报批手续。

三、维修责任：谁损坏，谁负责；区分共有与专有

除了物业费和维修基金，日常生活中，还可能发生各种各样的维修需求，这时就涉及到具体“谁损坏谁负责”以及“共有与专有”的区分原则。

1. 区分“共有部分”与“专有部分”

这是判断维修责任的关键。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
专有部分： 指业主独立使用的空间，如自家房屋的卧室、客厅、厨房、卫生间等，以及室内水、电、燃气、供暖、排水等系统的分支管道（从总立管引出到户内的部分）。
共有部分： 指全体业主共同使用的空间和设施，如楼梯、走廊、电梯井、外墙、屋顶、公共绿地、小区的道路、消防设施、供水主管道、排水主管道、供电线路主管道等。

2. 维修责任划分原则
业主专有部分损坏： 原则上由业主自行承担维修和费用。例如，你家里的水龙头漏水、马桶堵塞、室内电路故障等，都属于你的私人责任。
共有部分损坏：

小修小补： 一般由物业公司使用物业费进行日常维护和修理。例如，楼道灯泡坏了、公共区域的绿植需要修剪、电梯的日常保养等。
大修、更新、改造： 如果损坏严重，超出日常维护范围，需要动用维修基金。例如，屋顶大面积漏水、电梯需要整体更换、外墙保温层脱落等。如果维修基金不足或没有，则由全体业主按各自拥有的建筑面积比例分摊。
开发商保修期内： 如果房屋或公共设施设备在保修期内出现质量问题（非人为损坏），则由开发商承担维修责任和费用。根据《建设工程质量管理条例》，不同部位有不同的保修期，如屋面防水工程为5年，供热供冷系统为2年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年等。


人为损坏： 无论是共有部分还是专有部分，如果是由某个业主或其家属、访客等造成的人为损坏，则由该责任方承担全部维修费用。例如，有业主在电梯里涂鸦、撞坏公共消防栓，就应由该业主赔偿。

3. 常见争议案例分析
楼上漏水到楼下：

如果是楼上业主家中专有部分（如卫生间防水、水管爆裂）导致的漏水，由楼上业主承担维修责任和赔偿责任。
如果是房屋共用部分（如公共排水立管、屋顶防水）的问题，则根据情况由维修基金或全体业主承担，若在保修期内则由开发商承担。


电梯故障：

电梯的日常维护保养费用包含在物业费中。
电梯的重大故障维修、更新、改造，如果不在保修期内，且达到一定金额，应使用维修基金。如果维修基金不足，则由全体业主按产权比例分摊。
如果是人为损坏，则由责任人承担。


外墙脱落：

外墙属于共有部分。如果在保修期内，由开发商负责。
若过保修期，且属于大面积脱落等重大维修，应使用维修基金。基金不足则由全体业主分摊。
如果只是部分小面积修补，可能由物业费支出。


停车费：

占用公共区域的停车费： 如果小区内的停车位是全体业主共有的，那么停车位产生的收益（如停车服务费），在扣除管理成本后，归全体业主共有，可用于补充维修基金或冲抵物业费等。
购买或租赁的停车位： 业主购买的车位，其产权属于业主，不存在停车服务费归属问题；租赁车位则是业主与产权方（开发商或物业公司等）签订租赁合同，按合同约定支付租金。

四、其他特殊情况与责任

1. 违法搭建或侵占公共区域的拆除费用

如果业主在小区内违法搭建、侵占公共绿地或改变房屋结构，由此产生的拆除费用和恢复原状的费用，应由违法搭建或侵占的业主自行承担。

2. 紧急抢险费用

在发生水、电、气等紧急事故，威胁到公共安全和业主生命财产安全时，物业公司有权先行组织抢险，所需费用通常会先由物业公司垫付，再根据具体责任划分，由业主个人、维修基金或全体业主承担。

五、业主维权与沟通建议

面对复杂的费用分摊问题，业主们应该：

1. 仔细阅读合同： 购房合同、物业服务合同、业主公约等是明确权利义务的法律文件。

2. 了解法规： 学习《物业管理条例》、《民法典》等相关法律法规，做到心中有数。

3. 积极沟通： 遇到问题，首先与物业公司沟通，明确责任和解决方案。如果物业公司处理不当，可向业主委员会反映。

4. 参与决策： 积极参与业主大会，选出负责任的业主委员会，共同管理小区事务，监督维修基金的使用。

5. 法律途径： 如果协商无果，可以向当地住建部门投诉，或通过调解、仲裁、诉讼等法律途径维护自身合法权益。

结语

物业管理，是小区生活中的重要组成部分。理解各种费用“谁来买单”的原则，不仅能帮助我们维护自身权益，也能促进小区的和谐发展。记住，物业费是日常服务的保障，维修基金是公共设施的“救命钱”，而维修责任则需区分共有与专有、人为与自然、保修期内外。希望今天的深度解析，能让大家对小区的费用分摊有了更清晰的认识。如果你有更多疑问，欢迎在评论区留言讨论！我们下期再见！

2025-10-25

上一篇：物业维修基金为何难动用？业主自救指南与维权策略

下一篇：【业主必读】小区物业管理招标合同：深度解析与实践指南，告别物业烦恼！