广西业主必看：物业公共区域管理条例深度解析与权益维护指南376

好的，各位广西的朋友们，大家好！我是您的中文知识博主。今天，咱们就来聊一个和咱们日常生活息息相关，又常常让人头疼的话题——广西物业管理条例中关于“场地”的那些事儿。
提到“物业管理”，很多人脑海里首先浮现的是小区保安、保洁阿姨，或者是每月要交的物业费。但您有没有想过，咱们小区的绿地、道路、健身器材、甚至停车场，这些被我们统称为“公共区域”或“场地”的地方，它们的产权归谁？如何使用？谁来维护？收益又该怎么分配？
这些看似零碎的问题，其实都指向一个核心——《广西壮族自治区物业管理条例》。今天，我就带大家深入浅出地，把这个“场地”的奥秘掰开揉碎了讲清楚，帮大家明明白白消费，清清楚楚维权！
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各位广西的朋友们，您好！我是您的中文知识博主。当咱们谈论“家”的时候，它不仅仅局限于咱们自家门内的那一亩三分地。事实上，从您踏出家门，到小区大门，这中间所经过的每一寸土地、每一项设施，都和您的居住体验息息相关。这些，就是咱们今天文章的主角——物业管理中的“公共区域”或“场地”。尤其是在咱们广西，这些公共区域的规划、使用、维护以及收益分配，都受到《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《广西条例》）的严格规范。

您是否也曾疑惑过，小区里的空地能不能停车？健身房是不是所有业主都能用？广告牌的收入去了哪里？消防通道为什么总是被占用？今天，我就带大家一起深度解析《广西条例》中关于物业公共区域管理的方方面面，助您成为一位懂法、会维权的明智业主！

一、什么是物业管理中的“公共区域”（场地）？

在《广西条例》以及国家层面的《物业管理条例》中，“公共区域”或“场地”是一个非常关键的概念。它并非某个单一的实体，而是一系列属于全体业主共同所有，或由全体业主共同使用的空间和设施。具体来说，它主要包括以下几大类：

1. 建筑区划内的共有道路和绿地：除了城镇公共道路和城市绿地之外，小区内的内部道路、人行道、自行车道，以及绿化带、景观园林等都属于公共区域。

2. 共有建筑部分：比如楼宇的基础、承重结构、外墙、屋顶、公共门厅、公共走廊、楼梯间、电梯井、设备间、技术层、避难层、管道、线路等。

3. 共用设施设备：包括供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、消防、安防、环保、照明等共用设施设备，以及文化体育娱乐设施、停车场等。

4. 其他：经法律法规规定或者房屋买卖合同约定，属于业主共有的其他场地和设施。

理解这些，是咱们搞清楚所有权和使用权的基础。简单来说，只要不是您自家房屋内部的专属空间，以及开发商明确出售给特定业主的独立产权车位等，基本都可以认为是全体业主共有的“公共区域”。

二、公共区域的所有权与使用权——谁说了算？

这是关于“场地”管理的核心问题。《广西条例》明确规定，建筑区划内的共有部分和共用设施设备，归全体业主共有。这意味着，没有任何一个单独的业主、物业服务企业或开发商，可以随意处置这些公共财产。

1. 所有权归属：既然是全体业主共有，那么所有权就分散在每一位业主手中。这种分散性决定了，对公共区域的重大事项决策，必须通过业主大会或业主委员会按照法定程序进行表决。

2. 使用权行使：业主对公共区域享有合理使用的权利。这种使用应当公平、合理，不得损害其他业主的合法权益，也不得改变其用途或功能。例如，您不能在公共绿地上搭建私人棚屋，也不能将公共走道据为己有。

3. 物业服务企业的角色：物业服务企业是受业主大会或业主委员会的委托，对公共区域进行日常管理和维护的执行者。它们不拥有公共区域的所有权，其管理行为必须符合物业服务合同的约定和《广西条例》的规定。

案例启示： 小区内很多纠纷，都源于对“共有”概念的模糊。比如，一些业主私自占用公共停车位，或在公共区域堆放杂物，这都侵犯了其他业主的共有权和使用权。遇到这种情况，业主有权要求物业服务企业制止，或向业主委员会反映，甚至依法维权。

三、公共区域的维护与保养——钱从哪里来？

公共区域的日常维护和保养，是确保小区正常运行、居住品质的关键。这些工作包括绿化养护、道路修补、设施检修、清洁卫生、安防巡逻等，都需要投入大量的人力、物力和财力。

1. 维护责任根据《广西条例》，物业服务企业是公共区域日常维护和保养的直接责任主体。它们应当按照物业服务合同的约定，提供专业、及时的服务。

2. 资金来源：

物业服务费：这是物业服务企业进行日常运营和维护的主要收入来源。物业费中通常包含公共区域的清洁、绿化、秩序维护等费用。
专项维修资金：又称“房屋养老金”，是专门用于房屋共用部位、共用设施设备期满后的维修和更新、改造的资金。当公共区域出现重大损坏，需要进行大修或更新时，应按规定动用专项维修资金。在广西，专项维修资金的交存、使用和管理都有严格的规定，确保其专款专用。
公共区域经营收益：这部分我们将会在下一节重点讨论。

透明度要求：《广西条例》强调，物业服务企业应当定期向全体业主公布物业服务资金收支情况，包括公共区域维护费用的支出明细，接受业主的监督。业主有权查阅相关财务账目。

四、公共区域的改造与利用——收益如何分配？

随着社会发展，小区的公共区域往往具有一定的商业价值，比如设置广告位、出租公共停车位、利用公共空间举办活动等。这些经营性活动产生的收益，是业主们非常关注的问题。

1. 经营性利用的原则：

业主大会同意：《广西条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、业主委员会同意后，按照规定办理有关手续。未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自占用、利用公共区域进行经营活动。
收益归属：所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理的其他开支。例如，将部分收益用于降低物业费，或改善小区公共设施。
公示透明：经营所得收益的收支情况，物业服务企业应当定期向全体业主进行公示，接受监督。

2. 改造的限制：改变公共区域的用途或结构，属于重大事项，同样需要经过业主大会的同意，并依法办理相关规划、建设手续。例如，将公共绿地改建成停车场，或在公共空间加建构筑物，都必须符合法定程序。

常见纠纷： 许多小区都曾因为公共区域广告收益、公共停车位出租收入不明等问题，引发业主与物业服务企业之间的矛盾。因此，作为业主，大家一定要关注小区公告，积极参与业主大会，确保自己的知情权和监督权得到保障。

五、公共区域的安全与秩序管理

安全和秩序是衡量一个小区居住品质的重要指标，公共区域的管理在其中扮演着核心角色。

1. 安全保障：物业服务企业负有维护公共区域安全秩序的责任，包括但不限于：

安防系统：对监控设施、门禁系统、消防设施等进行日常维护和管理。
巡逻检查：对小区公共区域进行定期巡逻，发现并制止违法违规行为。
应急管理：制定突发事件应急预案，并在紧急情况下组织实施。

2. 行为规范：《广西条例》对业主、使用人在公共区域的行为也作出了规范，禁止以下行为：

擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途或者损坏共用设施设备。
违法搭建建筑物、构筑物。
违反规定饲养动物，影响他人正常生活。
高空抛物。
占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道和安全出口。
擅自将车辆停放在公共通道、占用他人车位，影响其他车辆和行人通行。
其他损害公共利益或他人合法权益的行为。

物业服务企业有权对上述行为予以制止，并报告有关行政主管部门。业主发现此类行为，也应及时向物业或相关部门反映。

六、业主如何有效维护自身在公共区域的权益？

了解了《广西条例》的规定，作为业主，我们又该如何保护自己的合法权益呢？

1. 积极参与业主自治： 成立业主大会和选举业主委员会，是业主行使共有权的基础。一个健全、积极的业委会，能够代表全体业主与物业服务企业进行有效沟通、监督和决策。如果您小区还没有业委会，不妨带头组织筹建。

2. 了解合同与规定： 仔细阅读您的购房合同和物业服务合同，了解其中对公共区域的约定。同时，熟读《广西壮族自治区物业管理条例》及相关法律法规，做到心中有数。

3. 关注公示信息： 定期查看物业服务企业张贴的各类公告，特别是关于财务收支、公共区域经营收益的公示，行使您的知情权和监督权。

4. 保留证据，依法维权： 当您的公共区域权益受到侵害时，例如公共设施长期失修、公共收益去向不明、有人私自占用公共空间等，要及时收集证据（如照片、视频、录音、书面沟通记录等），首先与物业服务企业沟通，如沟通无效，可向业主委员会反映，或向当地的住建部门、城管部门等投诉举报，必要时可寻求法律途径解决。

5. 提升自身素质，共建文明社区： 业主的素质也至关重要。文明使用公共区域，不乱堆乱放，不私搭乱建，不损坏公共设施，也是在为维护整体公共利益贡献力量。

结语

物业管理，尤其是公共区域的规范管理，是构建和谐宜居社区的重要基石。它不仅仅是冷冰冰的法律条文，更是我们每一位业主共同生活的准则和保障。通过对《广西壮族自治区物业管理条例》中“场地”相关规定的深入理解，咱们广西的每一位业主都能更好地行使自己的权利，履行自己的义务，与物业服务企业、业主委员会共同努力，把我们的家园建设得更加美好、和谐、安全！

希望今天的分享能对您有所启发。如果您还有其他关于物业管理的问题，欢迎在评论区留言讨论！咱们下期再见！

2025-10-21

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