《常州物业管理条例》深度解析：业主与物业公司的“幸福指南”276

大家好，我是你们的中文知识博主！今天咱们聊点和每个常州人生活息息相关的大事——物业管理。当你下班回到温馨的家，推开小区大门，是整洁的园区、安全的环境、随叫随到的服务，还是处处碰壁、纠纷不断、糟心事一堆？这背后，都离不开一套健全的物业管理制度。而《常州物业管理条例》，正是我们常州这座城市，在物业管理领域给出的“常州方案”。

标题：[常州物业管理条例解读]

近年来，随着城市化进程的加速，常州的住宅小区数量与日俱增。物业管理作为社区治理的重要一环，其服务质量直接影响着广大居民的居住体验和幸福指数。然而，与此同时，业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷也时有发生，这促使常州在国家相关法律法规的基础上，结合地方实际，不断完善和细化《常州物业管理条例》（以下简称《条例》）。今天，我就带大家深度解读这部与我们生活息息相关的《条例》，让业主和物业都能明明白白，共建和谐美好家园！

一、 为什么常州要出台/修订《物业管理条例》？——解决痛点，规范市场

可能有人会问，国家不是有《物业管理条例》吗？常州为什么还要单独出台？这其实是地方立法的智慧体现。国家层面的法规是纲领性的，而地方条例则能更好地结合当地的经济发展水平、社会文化特点和具体实践中遇到的问题，进行细化、补充和完善，从而更有针对性地解决问题。

常州出台和修订《条例》的根本目的，在于：
规范市场秩序： 明确物业服务企业的准入、退出机制和服务标准，避免“劣币驱逐良币”。
保障业主权益： 赋予业主更多的知情权、参与权、监督权和收益权，让业主真正成为小区的主人。
促进社区和谐： 通过明确各方职责、建立纠纷解决机制，减少矛盾冲突，构建和谐的邻里关系。
提升城市管理水平： 将物业管理纳入城市精细化管理范畴，提升整体居住环境质量。

二、 核心亮点解读：业主权益篇——我的地盘我做主！

作为业主，我们最关心的当然是自己的权益如何得到保障。《常州物业管理条例》在业主权益方面，可谓是着墨颇多，亮点纷呈。

1. 业主大会与业委会：小区决策的“最高权力机构”

《条例》明确了业主大会和业主委员会（以下简称业委会）在小区管理中的核心地位。它是业主行使共同管理权、决定小区重大事项的法定组织。具体亮点在于：
成立门槛与程序： 规定了业主大会的成立条件、召开方式、表决程序，以及业委会的选举、备案、换届等流程，确保其合法性和代表性。
决策事项： 明确了诸如选聘、解聘物业服务企业，制定、修改管理规约和业主大会议事规则，决定公共收益使用，筹集、使用专项维修资金等重大事项，必须由业主大会通过。
业委会职责： 细化了业委会监督物业服务企业、维护业主合法权益、协调邻里关系等具体职责，让业委会不再是“橡皮图章”。

博主解读： 业委会的有效运转，是业主权益得到保障的基石。业主们一定要积极参与，选出真正能代表大家利益、有责任心的成员。

2. 物业服务合同：清晰约定是关键

这是业主与物业服务企业之间最重要的法律文件。《条例》强调：
前期物业服务合同： 开发商在销售房屋前，应选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同，将服务内容、收费标准等向购房人公示。
业主大会选聘： 业主大会成立后，可以通过招投标等方式公开选聘物业服务企业，并与其签订正式的物业服务合同。
合同内容： 要求合同必须明确服务事项、服务质量、收费标准、合同期限、违约责任等核心要素，杜绝模糊不清的条款。

博主解读： 签订合同前务必仔细阅读，不明白的地方及时询问。一旦签订，双方都应严格履约。服务好不好，合同说了算！

3. 公共收益归属：我的钱袋子我做主

小区内的公共区域广告位、公共停车位、公共用房出租等产生的收益，属于全体业主共同所有。《条例》对此有明确规定：
所有权： 公共收益归全体业主所有，应当优先用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。
公示制度： 物业服务企业应定期公示公共收益的收支情况，接受业主监督。

博主解读： 这是许多小区容易产生纠纷的痛点。业主们要擦亮眼睛，积极行使知情权和监督权，确保公共收益取之于民，用之于民。

4. 专项维修资金：家园保障的“生命线”

专项维修资金是房屋及共用设施设备大修、中修和更新、改造的“救命钱”。《条例》对此有详细规定：
缴存与管理： 明确了维修资金的缴存标准、业主和开发商的缴存义务，以及政府部门代管、专户存储、专款专用等原则。
使用程序： 规定了维修资金的申请、审核、表决、划拨等使用流程，特别是紧急情况下的应急使用机制，保障房屋的及时修缮。

博主解读： 维修资金是房屋的“养老金”，它的管理和使用透明度直接关系到小区的长远发展。业主应积极关注其动态，确保每一笔钱都花在刀刃上。

5. 知情权与监督权：不再做“甩手掌柜”

《条例》赋予业主广泛的知情权和监督权，包括：
查阅物业服务合同、财务账簿、维修资金使用明细等资料的权利。
对物业服务企业服务质量、收费标准、公共收益使用等进行监督的权利。
对违反法律法规和管理规约的行为进行投诉、举报的权利。

博主解读： 权利是争取来的，也是用出来的。业主们不能当“甩手掌柜”，要积极行使自己的权利，才能让物业服务越来越好。

三、 核心亮点解读：物业公司责任篇——专业服务，真诚沟通

当然，权利与义务是相对的。在强调业主权益的同时，《条例》也对物业服务企业提出了更高的要求，明确了其职责和义务。

1. 服务标准与履约：按合同办事，说到做到

物业服务企业应严格按照物业服务合同的约定，提供规范、专业的服务，包括但不限于：
房屋及配套设施的维修养护。
环境卫生和绿化管理。
秩序维护和安全防范。
车辆停放管理。
其他约定的服务事项。

博主解读： 服务质量是物业公司的生命线。只有严格履约，提供质价相符的服务，才能赢得业主的信任和支持。

2. 信息公开与透明：阳光下的服务

物业服务企业有义务定期向业主公开相关信息，增强透明度，包括：
物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准。
公共收益的收支情况。
专项维修资金使用情况。
投诉处理情况。

博主解读： 信息公开是化解矛盾、建立信任的有效途径。公开透明，才能让业主心中有数，减少不必要的猜测和误解。

3. 应急处理机制：快速响应是王道

针对突发事件，物业服务企业应建立健全应急预案，并在发生火灾、水管爆裂、电梯故障、治安案件等紧急情况时，及时采取应急措施，并向相关部门报告。

博主解读： 危机时刻见真章。快速、专业的应急处理能力，是衡量一个物业公司服务水平的重要标准。

4. 纠纷解决机制：和谐共处的桥梁

《条例》鼓励物业服务企业与业主通过协商、调解等方式解决纠纷。当纠纷发生时，物业公司应积极与业主沟通，寻求解决方案，而非推诿扯皮。

博主解读： 良好的沟通是解决一切问题的基础。物业公司应放下姿态，倾听业主诉求，共同寻找最优解。

四、 业主与物业的“共赢”之路——携手共建美丽家园

《常州物业管理条例》的出台，不是为了挑起业主与物业的对立，而是为了明确规则，构建一个相互理解、相互支持的共赢格局。实现这一目标，需要三方共同努力：
业主：积极参与，理性维权。 懂法用法，按时缴纳物业费，积极参与业主大会，理性表达诉求，而不是一味指责或拒交费用。
物业：专业服务，真诚沟通。 提供质优价廉的服务，主动公开信息，积极解决问题，赢得业主的认可。
政府：监督引导，保驾护航。 加强对物业服务市场的监管，建立投诉举报平台，公正调解纠纷，为物业管理的健康发展提供保障。

五、 常州业主行动指南——学法、履责、维权

读到这里，相信大家对《常州物业管理条例》有了更深入的了解。作为常州的一员，我们应该：
学法懂法： 认真学习《条例》内容，了解自己的权利和义务。
积极履责： 依法依规缴纳物业费和专项维修资金，履行业主义务。
善用工具： 积极参与业主大会，选好业委会，善用投诉举报渠道。
理性沟通： 遇到问题时，与物业公司保持理性沟通，寻求解决之道。

物业管理，关系着千家万户的幸福安居。希望通过对《常州物业管理条例》的解读，能让每一位常州业主都能更好地理解和运用这部法规，让我们的家园更加和谐美好。如果你有任何疑问或想分享你的物业经历，欢迎在评论区留言，我们一起交流探讨！

2025-10-21

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