广西业主必看：新版物业管理条例核心解读与维权指南145

[广西物业管理条例图解]

亲爱的广西业主朋友们，大家好！我是你们的中文知识博主。今天咱们要聊一个与咱们日常生活息息相关、甚至可以说直接影响到我们居住幸福感的话题——那就是《广西壮族自治区物业管理条例》。你可能觉得条例、法规这些词听起来就头大，生涩难懂。别急，今天我就用“图解”的方式，把这部关系到咱们家园大事的条例，掰开揉碎了讲给你听，让你轻松Get核心要点，成为小区“明白人”，更好地维护自己的合法权益！

想象一下，你的家园，就像一艘船，物业服务就是掌舵的水手，而我们全体业主，才是这艘船的真正主人。这艘船能否平稳航行，能否驶向美好，很大程度上取决于我们是否了解航海图（条例），是否知道如何与水手（物业服务企业）协作，以及如何选出最棒的船长（业主委员会）。那么，广西的这本地方法规，究竟为我们描绘了怎样一幅“家园治理”的蓝图呢？咱们今天就来一探究竟！

第一章：谁是主角？——物业管理中的关键角色

物业管理不是物业公司一家的事，也不是政府包办的事。它是一个多方参与、共同协作的过程。首先，咱们得搞清楚，这里面都有谁，各自扮演什么角色，手里握着什么权杖。

1. 业主：小区的主人，权利与义务并存

“我是业主，我做主！”这是最核心的理念。条例明确，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地拥有共同所有权和管理权。你的权利包括：

知情权：了解物业服务内容、标准、费用、公共收益使用情况。
监督权：监督物业服务企业的工作，对不满意的地方提出意见。
参与权：参与业主大会，投票选举业委会，决定小区重大事项。
建议权：对物业管理活动提出建议和批评。

当然，权利的背面是义务：

按时交纳物业费：这是最基本的，确保小区正常运转。
遵守管理规约：共同营造和谐社区环境。
配合物业管理：比如房屋装修、使用等，要符合规定。

【博主解读】：记住！你不是租客，你不是旁观者，你是主人！了解自己的权利和义务，是参与小区治理的第一步。

2. 业主大会与业主委员会：业主自治的“大脑”与“执行者”

如果说业主是星星点点的个体，那么业主大会就是把这些星星点点凝聚起来的“银河系”，是小区物业管理的最高权力机构。它决定着小区的“大政方针”：

制定、修改管理规约和业主大会议事规则。
选举、更换业主委员会委员。
选聘、解聘物业服务企业。
决定物业服务内容、标准、收费方案等。
决定专项维修资金的使用和续筹方案。

而业主委员会（业委会），则是业主大会的“执行机构”，由业主选举产生，是代表全体业主利益的常设组织，职责包括：

召集业主大会会议，报告工作。
与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
监督物业服务企业履行合同。
调解业主之间的物业纠纷。
管理和使用公共收益。

【博主解读】：业委会就是咱们小区的“管家部”或“小政府”！一个合法、公正、高效的业委会，是小区物业管理能否顺畅运行的关键。业主们一定要积极参与业委会的选举和监督，选出真正为业主说话、办实事的人！

3. 物业服务企业：专业的“管家”，服务与责任并重

物业服务企业（就是咱们常说的物业公司），是提供专业服务的乙方。他们不是小区的“管理者”，而是业主大会或业委会聘请的“服务者”。条例明确了他们的主要职责：

按照物业服务合同提供服务。
对物业共用部位、共用设施设备进行维护和管理。
维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。
听取业主意见和建议，改进服务。
配合政府部门做好管理工作。

【博主解读】：物业公司拿着服务费，就得提供合同约定的服务。如果服务不到位，或者有违规行为，业主和业委会有权监督、投诉，甚至解聘。服务好坏，直接决定了他们的“饭碗”。

4. 政府监管部门：小区的“裁判”与“监督员”

在广西，住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督。民政部门负责对业主大会和业委会的成立、备案等进行指导和监督。此外，公安、市场监管、消防等部门也各司其职。
【博主解读】：当业主和物业公司之间的矛盾无法协商解决时，政府监管部门就是咱们最后的“靠山”和“裁判”，可以依法介入调解和处理。

第二章：服务的开始与选择——物业服务合同与招投标

物业服务不是随便来的，它是有严格程序的。特别是物业公司的选聘，关系到未来几年的居住品质和费用开支，业主们必须重视。

1. 前期物业管理：开发商的选择，业主的过渡期

在业主大会成立之前，开发商（建设单位）会通过招标或协议的方式选聘物业服务企业，提供前期物业管理服务。这期间，业主仍需交纳物业费。
【博主解读】：这是“先天性”的约定，但前期物业服务合同期满，或业主大会成立后，业委会就有权选聘新的物业公司了。前期物业公司如果服务不佳，业主们可通过业主大会表决“换掉”它。

2. 业主大会选聘：业主说了算

业主大会成立后，选聘或解聘物业服务企业，应当通过公开招标等方式进行。

公开透明：招标信息、中标结果都要向全体业主公示。
合同签订：由业主委员会代表全体业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。合同要明确服务内容、标准、费用、违约责任等。

【博主解读】：选聘物业公司就像企业招聘员工，不是看谁嘴甜，而是看谁的“简历”硬、服务方案好、价格合理。业主们要擦亮眼睛，积极参与投票，选出最适合小区的“管家”。

第三章：钱怎么收，钱怎么花？——物业服务费与公共收益

“费用”是物业管理中最敏感、最容易产生纠纷的话题。条例对物业服务费和公共收益的使用，都作出了明确规定，核心就是两个字——“透明”。

1. 物业服务费：明明白白消费

物业服务收费实行政府指导价或市场调节价。条例要求：

明码标价：物业服务企业应在显著位置公示服务内容、标准、收费项目、收费依据、收费标准以及投诉电话等。
定期公示：每年至少一次向业主公开物业服务资金的收支情况，包括各项费用的使用明细。
违约责任：业主不按时交纳物业费，物业公司有权催交；物业公司不按合同提供服务，业主有权拒交部分或全部费用（但要符合法定条件）。

【博主解读】：物业费不是“糊涂账”！业主有权要求物业公司提供详细的收支明细。如果物业公司不公示或公示不清，业主有权要求其公开，甚至向有关部门投诉。

2. 物业公共收益：小区的“钱袋子”

物业管理区域内，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入（比如电梯广告、小区停车位收费、公共区域出租等），扣除合理成本后，属于全体业主共有。条例规定：

业委会管理：由业主委员会负责管理，开立独立账户。
定期公示：每年至少两次向业主公开公共收益的收支情况。
合理使用：公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定，用于物业管理的其他开支。

【博主解读】：这是很多业主容易忽视，但又非常重要的一块“蛋糕”！公共收益是全体业主的共同财富，绝不能成为物业公司或少数人的“小金库”。业主们一定要关注公共收益的公示，确保它被合理、透明地使用。

第四章：居住安全与舒适——维修、使用与保障

住得安心、住得舒心，是每个业主最朴素的愿望。条例对房屋的维修、使用和安全保障也作出了详细规定。

1. 专项维修资金：房屋的“养老金”

专项维修资金，俗称“房屋养老金”，是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

专款专用：这笔钱必须存入专户，并接受政府部门的监督，绝不能挪作他用。
申请与使用：一般需要业主大会表决通过。在紧急情况下，比如电梯突发故障、屋顶漏水、消防设施损坏等，条例允许简化程序，快速申请使用，保障业主生命财产安全。

【博主解读】：这笔钱非常重要！它能保障小区在日后出现大修时有足够的资金。业主们要积极交纳，并监督其合理使用。

2. 房屋装饰装修与禁止行为：安全第一，不扰邻里

业主进行房屋装饰装修，必须事先告知物业服务企业。条例明确禁止以下行为：

破坏承重结构：这危及整栋楼的安全，绝对禁止！
侵占公共空间：如在楼道堆放杂物、私自占用公共绿地等。
擅自改变房屋用途：如将住宅改为经营场所。
制造噪声扰民：影响他人正常生活。
饲养动物干扰他人：文明养宠。

【博主解读】：己所不欲，勿施于人。装修和日常生活中，要遵守规定，尊重邻里，共同维护小区秩序和安全。

第五章：矛盾与解决——争议处理机制

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有矛盾。物业管理中，业主与业主、业主与物业、物业与业委会之间，难免会产生这样那样的纠纷。条例提供了多元化的解决途径。