破解物业难题：民法典下业主共有部分权利义务全解析65

好的，作为一位中文知识博主，我来为您撰写这篇关于物业管理与《民法典》中相关业主权利义务的文章。
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亲爱的邻居们、业主朋友们，大家好！我是您的中文知识博主。今天我们要聊一个大家非常关心、也常常引发纠纷的话题——物业管理。当大家提到“物业管理条例103条”时，往往指向的是对业主共有权利和义务的困惑与探讨。不过，首先要给大家明确一个知识点：现行的《物业管理条例》（国务院令第379号，2007年修订）一共只有66条，并没有第103条的规定。

那么，为什么大家会不约而同地提到一个“不存在”的条款，并期待它能解决实际问题呢？这背后反映的，正是业主们对于共有部分权益、物业服务边界、以及如何有效维护自身合法权益的强烈诉求。虽然《物业管理条例》中没有第103条的具体规定，但大家在探讨类似问题时，往往指向的是《民法典》中关于“建筑物区分所有权”的系列条款，尤其是物权编中的第二章“所有权”和第十一章“建筑物区分所有权”等相关规定，它们才是我们处理物业纠纷、明确业主权利义务的法律基石。今天，我们就来深度解析《民法典》是如何为我们的物业生活“保驾护航”的！

一、明晰概念：什么是“建筑物区分所有权”？

在《民法典》中，“建筑物区分所有权”是一个非常重要的概念，它规定了业主对于建筑物，特别是商品房的复合型权利。简单来说，它由三部分构成：
专有部分所有权：指业主对自己的房屋（比如一套公寓）享有的独立所有权，可以独立使用、收益、处分，但要受法律和管理规约的限制。
共有部分共有权：指业主对建筑物内的公共部分，如楼梯、电梯、大堂、外墙、屋顶、绿地、公共走道、公共设备设施等，享有的共有和共同管理的权利。这部分是今天我们重点讨论的！
成员权：指业主基于其建筑物区分所有权而享有的，参与建筑物管理活动的权利，比如参加业主大会、选举业主委员会等。

划重点了！大家平时遇到的物业纠纷，绝大多数都围绕着“共有部分共有权”展开。比如：地下停车位归谁所有？电梯广告收益归谁？外墙能否私自安装广告牌或进行改造？这些都涉及共有部分的权益归属和使用规则。

二、共有部分的权利与义务：《民法典》如何规定？

《民法典》第271条至第285条，详细规定了建筑物区分所有权的相关内容，为我们处理共有部分的纠纷提供了明确的法律依据。

1. 共有部分的范围界定（《民法典》第272条）：

《民法典》明确，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。当然，其中属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于国家所有的除外。
此外，建筑物的基本结构部分（如承重墙、梁、柱）和公共部位（如外墙、屋顶、楼梯间、电梯井）也属于全体业主共有。这也就意味着，任何个人或单位，包括物业公司，都无权擅自改变这些共有部分的用途、收益或处置它们。

常见纠纷点：

公共区域收益：电梯轿厢广告、楼宇外墙广告、公共区域摊位出租等收益，扣除合理成本后，应当归全体业主共有。物业公司擅自占有或未公示账目，都是侵犯业主权益的行为。
地下车位/人防工程：地下停车位的所有权问题复杂，需区分产权车位、人防车位和公共车位。人防工程平时可由开发商或物业出租，但收益归属需依合同和法律规定，不可随意侵占。
外墙使用：外墙属于共有部分，业主未经全体业主同意，不得擅自改变外墙颜色、安装大型广告牌或进行影响建筑整体外观和安全的改造。

2. 业主的权利与义务（《民法典》第273条、274条、277条等）：

作为业主，我们对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也要承担相应的义务。

权利：

知情权：有权知悉共有部分的管理、维修、收益情况。
监督权：对物业服务企业或业主委员会的管理行为进行监督。
参与权：参加业主大会，对涉及共有部分的重大事项进行表决。

义务：

共同维护义务（《民法典》第272条）：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
遵守管理规约义务（《民法典》第273条）：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
费用承担义务（《民法典》第273条）：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。比如按时缴纳物业费，这包含了对共有部分的维护费用。
不损害他人权益义务（《民法典》第277条）：业主不得违反法律、法规以及管理规约，实施危害建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为。例如，不能破坏承重结构，不能私搭乱建，不能制造过度噪音影响他人等。

三、如何决策与解决纠纷？

涉及共有部分的重大事项，需要通过业主大会进行民主决策。这在《民法典》第278条中有明确规定，通常需要满足“双过半”或“双三分之二”的表决比例。
“双过半”事项（由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）：如选举、更换业主委员会、制定和修改管理规约、选聘和解聘物业服务企业等。
“双三分之二”事项（由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意）：如改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等。

这意味着，任何个人、开发商或物业公司，都无权在未经法定程序的情况下，擅自决定或利用共有部分的重大事项。

当纠纷发生时，我们该怎么办？

沟通协商：首先尝试与物业公司、相关业主或业主委员会进行沟通协商。
社区调解：请求居民委员会（居委会）或业主委员会进行调解。
行政投诉：向当地住房和城乡建设局等物业管理主管部门投诉举报。
法律途径：在协商和行政途径无效时，可以通过仲裁或向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益。记住，诉讼时一定要有充分的证据支持。

四、物业公司的角色与边界

物业服务企业是受业主委托，提供专业服务的机构，其职责是按照物业服务合同的约定，维护好共有部分的秩序和设施。但物业公司不是“管理者”，而是“服务者”。它没有对共有部分的处分权，其收益也应按合同或法律规定进行分配和公示。业主有权监督物业公司的服务质量和财务情况，对于不履行合同义务或侵犯业主权益的物业公司，业主大会有权依法解聘。

总结：

虽然《物业管理条例》中没有“第103条”，但《民法典》的颁布和实施，为我们构建了更加完善和清晰的业主权利义务体系。理解“建筑物区分所有权”的核心要义，明确共有部分的范围和属性，掌握业主大会的决策机制，是每位业主都应该学习的“必修课”。面对物业纠纷，我们要学会运用法律武器，理性维权，共同营造和谐、有序的社区环境。

希望今天的分享能帮助大家对物业管理中的业主权利义务有更深入的理解。如果您还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论！

2025-10-16

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