【南京业主必读】《南京市物业管理条例》深度解析：权益保障、常见问题与和谐社区共建指南176

好的，作为一名中文知识博主，我很乐意为您撰写一篇关于《南京市物业管理条例》的深度解析文章。
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南京物业管理条例6

亲爱的南京市民朋友们，大家好！我是您的中文知识博主。今天，我们来聊一个与每一位购房者、居住者都息息相关的话题——物业管理。它不只是简单的扫地、保安，更是我们社区生活质量的基石，甚至关乎我们房屋的保值增值。而《南京市物业管理条例》，正是指引我们南京人构建和谐社区、维护自身权益的“灯塔”。

南京，这座历史文化名城，拥有千万居民。随着城市化进程的加速和居住观念的升级，物业管理工作的重要性日益凸显。从高档小区到老旧社区，从停车纠纷到维修资金使用，物业管理中的点点滴滴，都可能成为我们日常生活的“甜蜜”或“烦恼”。因此，深入理解《南京市物业管理条例》，掌握其中的核心精神和具体规定，对于我们每一位业主而言，都显得尤为重要。它不仅是冰冷的法律条文，更是我们争取自身权益、履行应尽义务、共同参与社区治理的行动指南。

今天，我将带大家层层剖析这部条例，力求用最通俗易懂的语言，为您勾勒出南京物业管理的宏观图景与微观细节，帮助大家在面对物业问题时，能够做到有法可依、有据可循。

一、 物业管理：不只服务，更是治理

很多人对物业管理的认知，可能还停留在“收物业费、提供服务”的层面。然而，《南京市物业管理条例》所构建的，是一个更加复杂和多元的体系，它涉及业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、政府相关部门等多方主体，共同形成了社区治理的格局。

1. 法律定位与覆盖范围：南京市的物业管理条例是在国家《民法典》、国务院《物业管理条例》等上位法框架下，结合南京本地实际情况制定的地方性法规。它适用于南京市行政区域内的住宅物业、非住宅物业（如写字楼、商业综合体等）的物业管理活动。这意味着，无论您住在哪里，只要属于物业管理范围，都应受此条例约束和保护。

2. 核心原则：条例强调以业主自治为基础，政府监管为保障，物业服务企业专业化服务为支撑。业主是物业管理活动的主体，其权益必须得到充分尊重和保障。同时，也要求物业服务企业提供质价相符的服务，并接受业主和政府的双重监督。

二、 业主、业委会与物业服务企业：权责明晰“三驾马车”

在南京的物业管理体系中，有三大核心主体，它们各自扮演着不可或缺的角色，其权责的明晰，是物业管理顺畅运行的关键。

1. 业主：物业管理的基石与主体

作为物业的所有权人，业主是物业管理活动中最核心的主体。条例赋予了业主广泛的权利，同时也规定了相应的义务：
主要权利：

依法享有物业共用部位、共用设施设备的共有权和共同管理的权利。
参加业主大会，行使表决权，选举业主委员会成员，监督其工作。
享有知情权、监督权，有权查询物业管理相关的文件、账目，监督物业服务企业履行合同。
对物业服务内容、服务质量、服务价格提出意见和建议。


主要义务：

遵守业主大会议事规则和管理规约。
按时足额交纳物业服务费及其他相关费用。
合理使用物业，不得擅自改变房屋用途、结构，不得违法搭建，不得损害他人合法权益。
配合物业服务企业开展工作，共同维护社区秩序和环境。

2. 业主委员会：业主权益的“代言人”与“捍卫者”

业主委员会（简称“业委会”）是业主大会的执行机构，代表全体业主行使权利，是业主与物业服务企业之间的重要桥梁。其主要职责包括：
召集业主大会会议，报告工作。
执行业主大会的决定和决议。
与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
监督物业服务企业履行物业服务合同。
管理和使用物业共用部位、共用设施设备以及物业公共收益。
调解业主之间的物业纠纷。
配合政府部门开展社区治理工作。

然而，业委会的成立和有效运作并非易事。条例对业委会的成立条件、选举程序、备案登记、换届、日常运作等都有详细规定，旨在确保其代表性和公信力。业主应积极参与业委会的选举和监督，确保其真正为业主服务。

3. 物业服务企业：提供专业服务的“管家”

物业服务企业（简称“物业公司”）是受业主委托，提供专业化物业服务的市场主体。其职责范围由物业服务合同约定，一般包括：
物业共用部位、共用设施设备的维护和管理。
环境卫生清扫保洁。
绿化养护。
秩序维护、安全防范。
车辆停放管理。
特约服务等。

条例强调物业公司应依照法律法规和合同约定提供服务，并接受业主和业委会的监督。物业公司选聘需通过招投标或协议选聘方式，确保服务质量和价格的合理性。

三、 规范服务与收费：透明是关键

物业费纠纷、服务不到位，是物业管理中最常见的矛盾。南京的条例对此进行了详细规定，力求实现服务标准化和收费透明化。

1. 物业服务内容与标准：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。合同中应明确服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式、合同期限等。条例鼓励和引导物业服务企业实行等级服务和分项服务，让业主对所享受的服务“明明白白”。

2. 物业服务费的构成与调整：

物业服务费通常包括保洁费、绿化费、秩序维护费、共用设施设备运行维护费等。其收费标准应根据服务内容、服务等级、物价指数等因素综合确定。对于普通住宅小区，前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业则实行市场调节价。物业服务收费标准的调整，尤其是上调，必须召开业主大会，并经法定人数的业主同意，充分保障业主的知情权和决定权。

3. 公共收益的管理与使用：

物业管理区域内，利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入，如电梯广告、停车位出租等，属于全体业主共有。这部分收入扣除合理成本后，应当主要用于补充专项维修资金，也可以用于弥补物业服务费不足或经业主大会决定用于其他方面。条例明确要求物业服务企业对公共收益单独列账，定期公布收支情况，接受业主和业委会的监督，确保其透明和规范使用。

四、 专项维修资金：房屋的“养老金”

专项维修资金，被称为房屋的“养老金”，是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱的重要性不言而喻，它的有效管理和使用，直接关系到房屋的长期价值和居住安全。
交存：条例规定，业主应当按照房屋建筑面积交存维修资金。具体交存标准和办法由市人民政府制定。在房屋交付使用前，开发建设单位应代交部分维修资金。
使用：维修资金的使用有着严格的程序，通常需要经过业主大会或者业主委员会的表决同意。对于紧急情况，如危及人身财产安全的紧急抢修，可按照简化程序使用。
管理：维修资金实行专户存储、专款专用、政府监管的原则，任何单位和个人不得挪用。南京市设立了专项维修资金管理机构，负责资金的归集、管理和监督。
续筹：当维修资金余额不足时，业主有义务按照业主大会的决定进行续筹，以确保房屋的持续维护。

很多小区因维修资金使用困难而导致房屋失修，业主应充分了解维修资金的使用流程，积极参与决策，确保这笔“救命钱”能够及时有效地发挥作用。

五、 矛盾纠纷化解：多元路径

有人的地方就有江湖，有物业的地方就可能存在矛盾。停车位、噪音、高空抛物、违章搭建、物业费纠纷……《南京市物业管理条例》为解决这些问题提供了多元化的途径：
协商：业主与物业服务企业之间，或业主之间，应首先通过友好协商解决问题。
社区调解：街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会等基层组织设立了调解委员会，可以对物业管理纠纷进行调解。这是最便捷、成本最低的解决方式之一。
行政投诉：业主可以向住房保障和房产管理部门、城市管理部门等相关行政主管部门投诉，请求其依法进行调查处理。例如，涉及违章搭建可向城管部门投诉，涉及物业服务质量可向房产部门投诉。
仲裁或诉讼：当协商、调解和行政投诉都无法解决问题时，当事人可以根据约定申请仲裁，或依法向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。

条例鼓励通过多种方式化解矛盾，以期在源头上减少纠纷，促进社区和谐稳定。

六、 新时代下的挑战与展望

随着社会发展和技术进步，南京的物业管理也面临着新的挑战和机遇：
智慧物业的兴起：物联网、大数据、人工智能等技术正逐步应用于物业管理，如智能门禁、智能停车、远程监控、在线报修等，提高了管理效率和业主体验。条例的未来修订也应充分考虑如何规范和引导智慧物业的发展。
老旧小区改造的难题：南京有大量老旧小区，其物业管理面临设施老化、资金缺乏、管理缺失等问题。政府正在大力推进老旧小区改造，但如何建立长效的物业管理机制，让改造后的成果得以持续维护，是亟待解决的问题。
业主参与度的提升：尽管条例提供了制度保障，但业主参与业主大会、业委会选举、监督物业服务的积极性仍有待提高。如何激发业主的主人翁意识，形成共建共治共享的社区治理格局，是长期努力的方向。
政策法规的持续完善：社会在发展，问题在变化。条例也需要根据实际情况，不断进行修订和完善，以更好地适应新形势、新要求。

《南京市物业管理条例》是我们南京人安居乐业的重要保障。它不仅规范了物业服务企业的行为，更明确了业主和业主委员会的权利与义务，为构建和谐、宜居的社区环境提供了法律依据。

作为业主，我们不应仅仅是物业服务的被动接受者，更应该是社区治理的积极参与者。了解条例、用好条例，主动行使自己的权利，履行自己的义务，监督物业服务企业，支持业主委员会工作，共同维护好我们的居住环境，才能让“家”不只是一个住所，更是充满爱与和谐的港湾。

希望今天的深度解析能对您有所帮助。如果您在物业管理中遇到任何问题，不妨拿出这份条例，对照查找，依法维权。让我们一起，为建设更美好的南京社区而努力！---

2025-10-12

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