南通业主必读：透视小区物业管理，您的权利与维权路径全解析103

亲爱的南通业主朋友们，大家好！我是您的中文知识博主。今天，我们来聊一个与我们日常生活息息相关、却又常常让人感到困惑的话题——小区物业管理。在南通这座日益现代化的城市里，小区是我们的港湾，而物业服务质量直接决定了我们居住的幸福感。然而，物业费收取不明、公共设施维修不及时、停车管理混乱、公共收益去向不明……这些问题是不是听起来很熟悉？别担心，今天我们就将共同深入解读南通地区小区物业管理的核心法规，带您了解您的权利与义务，并提供切实可行的维权指南，让您在社区生活中更有底气！

虽然本次文章的标题定为“南通小区物业管理条例”，但我们需要明确的是，南通市并没有单独制定一套与省级、国家级法规完全独立的“南通小区物业管理条例”。南通市作为江苏省下辖的地级市，其小区物业管理的主要法律依据是国务院颁布的《物业管理条例》以及江苏省人民代表大会常务委员会通过的《江苏省物业管理条例》。南通市在此基础上，会结合地方实际情况，出台一些实施细则或指导意见，但其核心精神和规定均源于上述两部更高级别的法规。因此，当我们谈论“南通小区物业管理条例”时，实际上主要是在讨论《江苏省物业管理条例》在南通地区的具体适用与实践。

一、法律基石：南通物业管理的法规体系

了解法规是解决问题的第一步。南通小区物业管理主要遵循“上位法优先”的原则，其法律依据主要包括：

1. 《中华人民共和国民法典》： 这是物业管理活动的基础法律，明确了业主对建筑物区分所有权、共有部分、公共收益等方面的基本权利和义务。

2. 《物业管理条例》（国务院）： 国家层面的纲领性法规，确立了物业管理的基本制度，如业主大会、业主委员会的设立，物业服务企业的职责，物业服务合同的签订等。

3. 《江苏省物业管理条例》： 这是指导南通地区物业管理实践最直接、最重要的省级法规，它在国家条例的基础上，结合江苏省的实际情况，对业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、前期物业管理、物业的使用与维护、物业服务收费以及监督管理等方面进行了更具体、更细致的规定。

例如，该条例对业主大会和业主委员会的成立条件、程序、职责，以及物业服务合同的示范文本、物业服务等级标准、公共收益的分配和使用等，都有详细说明。南通市各级主管部门（如住建部门、街道办事处）在处理物业纠纷、指导物业管理工作时，都将严格依照这些法规执行。

二、业主权利与义务：知己知彼，百战不殆

作为小区的“主人”，每位业主都拥有法律赋予的权利，同时也承担相应的义务。明确这些，是您参与社区治理、维护自身权益的前提。

（一）业主的八大核心权利：

1. 知情权： 有权了解物业服务合同、服务内容、收费标准、收支情况（尤其是公共收益）、物业维修基金使用情况等。物业公司和业委会必须定期公开相关信息。

2. 监督权： 有权监督物业服务企业履行物业服务合同，监督业主委员会的工作。

3. 参与决策权： 参与业主大会，对小区公共事务、物业服务合同签订/变更/解除、物业服务企业选聘/解聘、维修资金使用等重大事项进行表决。

4. 选举与被选举权： 有权选举或被选举为业主委员会成员。

5. 公共收益分配权： 有权按照规定分享物业公共部分产生的收益（如广告费、停车费等）。

6. 物业服务享受权： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

7. 建议与投诉权： 对物业服务、公共管理等方面提出建议，对违规行为进行投诉。

8. 人身与财产安全保障权： 物业服务企业有义务对物业管理区域内的秩序维护、安全防范等采取合理措施。

（二）业主的五项基本义务：

1. 遵守管理规约： 遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则。

2. 按时交纳费用： 按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业费以及其他相关费用。

3. 维护共有部分： 妥善使用和维护物业的共有部分和共用设施设备，不得损坏或非法占用。

4. 配合管理： 配合物业服务企业和业主委员会依法开展的物业管理活动。

5. 依法合理使用： 不得随意改变房屋结构和用途，不得违法搭建，不得危害公共利益和他人合法权益。

三、业委会与物业公司：双核驱动，共筑和谐

小区的良性运转，离不开业主自治组织（业主委员会）与专业服务机构（物业服务企业）的紧密协作。它们是驱动小区物业管理的“双核”。

（一）业主委员会（业委会）：业主自治的代表

业委会是业主大会的执行机构，代表全体业主行使权利，是业主实现自我管理、自我服务的重要组织。在南通，成立业委会需要达到一定的门槛（通常是过半数的专有部分面积且过半数的业主同意），并按照法定程序向街道办事处或乡镇人民政府备案。其主要职责包括：

1. 召集业主大会： 组织业主大会会议，报告工作。

2. 选聘/解聘物业公司： 依法代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。

3. 监督物业服务： 监督物业服务企业履行合同，检查其服务质量。

4. 管理公共收益： 负责管理和使用物业公共部分的收益。

5. 维护业主权益： 处理物业管理中的矛盾纠纷，维护全体业主的合法权益。

提醒： 一个运作规范、透明高效的业委会，是提升小区物业服务水平、解决业主诉求的关键。南通的业主朋友们应积极参与业委会的选举和监督，让它真正代表您的声音。

（二）物业服务企业（物业公司）：专业服务的提供者

物业公司是根据合同约定，提供专业化物业管理服务的市场主体。其主要职责范围通常包括：

1. 公共区域保洁： 负责小区道路、楼道、绿地等的清洁卫生。

2. 绿化养护： 对小区的园林绿化进行养护管理。

3. 秩序维护： 负责小区的门岗值守、巡逻、车辆管理等，维护公共秩序和安全。

4. 设施设备维护： 对共用部位、共用设施设备（如电梯、消防设施、给排水系统等）进行日常维修和养护。

5. 客户服务： 提供报修、咨询、投诉处理等服务。

6. 费用收取： 按照合同约定收取物业服务费。

核心： 物业公司提供服务的标准和内容，都应严格依据双方签订的《物业服务合同》以及国家和地方的相关规定。合同是双方权利义务的根本依据，业主应仔细阅读并妥善保管。

四、常见物业纠纷及解决之道

即便有法规约束和合同约定，物业纠纷在小区生活中仍难以避免。了解常见的纠纷类型及解决途径，能帮助您更高效地维权。

（一）常见纠纷类型：

1. 物业费纠纷： 最常见的纠纷，包括物业费标准不明、收费不合理、服务与收费不符、擅自涨价、乱收费等。

2. 公共设施维修纠纷： 房屋漏水、电梯故障、消防设施失灵等，责任归属不清、维修不及时或维修费用分摊不合理。

3. 停车管理纠纷： 停车位不足、乱收费、车辆受损、车位买卖/租赁纠纷等。

4. 公共收益纠纷： 小区广告费、停车费、场地租赁费等公共收益的收取、使用、分配不透明或不合理。

5. 业主违规行为： 违法搭建、噪音扰民、高空抛物、占用公共空间等，物业公司管理不力或处理不当。

6. 业主大会/业委会纠纷： 业委会成立难、运作不规范、换届困难、少数人说了算等。

（二）多元化纠纷解决途径：

当纠纷发生时，建议按照以下阶梯式途径解决：

1. 内部协商： 首先尝试与物业公司或业主委员会进行沟通协商，提出诉求并寻求解决方案。保留好沟通记录（如电话录音、微信聊天记录、书面通知等）。

2. 社区调解： 如果协商无果，可以向所在社区居委会、街道办事处申请调解。南通的社区普遍设有物业纠纷调解委员会，他们会基于法规和实际情况进行公正调解。

3. 行政投诉：
* 住建部门： 南通市住房和城乡建设局（或各地住建部门）是物业管理的行业主管部门，可针对物业服务企业的违法违规行为进行投诉，如乱收费、不履行合同、挪用维修基金等。
* 市场监管部门： 对物业服务企业的价格违法行为（如擅自涨价、不明码标价）可向市场监管部门投诉。
* 12345市民服务热线： 这是一个综合性投诉平台，可将各类物业问题反映至此，由相关部门转办处理。

4. 司法途径：
* 仲裁： 如果物业服务合同中约定了仲裁条款，或双方事后达成仲裁协议，可向仲裁委员会申请仲裁。
* 诉讼： 如果以上途径都无法解决问题，业主可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。例如，起诉物业公司不履行合同、要求返还公共收益等。

五、南通业主如何有效维权？实用建议！

知识就是力量，但更重要的是付诸实践。以下是给南通业主朋友们的几点实用维权建议：

1. 学习法规，了解政策： 熟读《江苏省物业管理条例》及南通市的相关实施细则，明确自己的权利和义务。当您对物业公司或业委会提出的要求有法律依据时，您的立场会更坚定。

2. 积极参与社区事务： 关注小区公告、积极参与业主大会，甚至争取加入业主委员会。只有充分参与，才能真正了解小区的运作，并从内部推动改善。

3. 保留证据，有理有据： 任何问题，口说无凭。无论是物业服务不到位、收费不合理，还是设施损坏未维修，都要注意保留证据：
* 书面证据： 投诉信、报修单、收费票据、合同、公告、会议纪要、政府批文等。
* 影像证据： 照片、视频（可记录设施损坏、环境脏乱、违规行为等）。
* 录音证据： 与物业公司、业委会或相关部门沟通时的录音（需符合法律规定，通常在公开场合或在对方知情的情况下）。
* 证人证言： 寻求其他业主的帮助，共同作证。

4. 理性表达诉求，寻求共识： 在维权过程中，保持冷静和理性至关重要。明确表达自己的诉求，提供证据，并尽可能寻求与其他业主的共识，形成集体力量。避免采取过激行为，以免事态升级或触犯法律。

5. 善用监督力量，寻求帮助： 遇到不作为或违法行为，及时向南通市住建局、街道办事处等行政主管部门投诉举报。他们是物业管理秩序的维护者，有权对物业公司和业委会进行监督和处罚。

6. 关注小区公共收益： 公共收益是全体业主的共同财富。要关注其收支明细，确保公开透明，合理使用，杜绝暗箱操作和少数人侵占。这是业主监督的重点。

结语

南通的业主朋友们，物业管理并非一件高深莫测的事情。它与我们的生活息息相关，需要每一位业主的关注、参与和监督。通过今天的深度解读，希望您对“南通小区物业管理”有了更清晰的认识，对自己的权利和义务有了更深刻的理解，也掌握了有效的维权工具和路径。

记住，一个和谐、宜居的小区，需要业主、业主委员会和物业服务企业三方共同努力。当每一位业主都能拿起法律的武器，积极参与社区治理，我们的家园才能变得更加美好！让我们共同努力，在南通这片热土上，共建美好家园！

2025-10-08

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