海南空置房物业费争议：业主、物业与法规的博弈解析64

亲爱的“海岛知识局”的朋友们，大家好！我是你们的中文知识博主。今天，我们要聊一个在海南这片热土上，几乎每个购房者都可能遇到，也让物业公司头疼不已的“甜蜜的烦恼”——海南物业管理条例下的空置房物业费问题。当我们谈论海南，常常想到碧海蓝天、椰风海韵，想到度假、养老和投资。然而，伴随大量外来人口置业而来的，是许多房屋常年空置的现象。那么，这些“睡着”的房子，物业费该怎么交？全额交，合理吗？今天，我们就来深入剖析这一复杂议题。

海南空置房现象的深层剖析

首先，我们得理解为什么海南会有如此大量的空置房。这主要源于以下几个方面：
候鸟型居住模式：许多北方居民选择在海南过冬，其他季节则返回原籍。这导致房屋在非冬季（通常是半年或更长时间）处于空置状态。
投资属性为主：过去几年，海南房地产市场火爆，不少人购买房屋更多是出于投资而非自住目的。这些投资性房产在未找到租客或待价而沽时，自然也就空置了。
度假型需求：作为国际旅游岛，不少房屋被用作度假用途，一年中仅在特定节假日或个人休假时使用，其余时间空置。
限购政策与市场调整：严格的限购政策和市场供需关系的变化，也可能导致部分房屋销售周期拉长或租赁市场不活跃，进一步加剧空置。

这些空置房的存在，为小区的物业管理带来了独特的挑战，也引发了业主与物业之间关于物业费收取标准的矛盾。

业主与物业的矛盾焦点：为什么争执不下？

在空置房物业费问题上，业主和物业公司各执一词，矛盾难以调和，其核心在于对“服务”和“成本”的理解差异：

业主方的声音： “我不住在房子里，没有使用电梯、没有倒垃圾、没有享受小区的公共设施，为什么还要全额支付物业费？这不公平，我没有享受对应的服务。”一些业主认为，既然没有实际入住，物业公司提供的部分“个性化”服务就应该减免。
物业公司的解释： “物业管理服务，主要针对的是整个小区的公共区域和公共秩序的维护。例如，小区的保安巡逻、绿化养护、公共区域清洁、电梯维护保养、公共照明、消防设施管理、道路修缮等，这些服务的成本是固定且持续发生的，并不会因为某户业主不住而减少。这些都是为全体业主服务的，是保障小区整体价值和居住环境的基础。”物业公司强调，其服务的对象是“小区”本身，而非仅限“居住在内的业主个人”。

正是这种服务理解的错位，导致了双方的持续博弈。

法规如何界定？——海南物业管理条例的视角

那么，面对这种普遍存在的矛盾，我国以及海南省的相关法律法规是如何规定的呢？

在我国，物业管理的核心法律依据是国务院颁布的《物业管理条例》。在此基础上，各省市会结合本地实际情况，制定具体的实施细则。海南省于2020年颁布了《海南省物业管理条例》，对物业管理活动进行了更为详细的规范。

关于空置房物业费的收取，无论是国家层面的《物业管理条例》，还是地方条例，其精神都是一致的：物业服务费的收取不能完全免除，但对于长时间空置的房屋，可以有适当的减免或优惠。

具体来说：

原则上应支付：大部分物业服务费属于公共服务性质，与业主是否实际入住关联不大。因此，业主即便不住，也仍需承担这部分费用。这是维护小区整体环境和公共设施运行的基础。
减免的可能与条件：许多地方性法规或物业服务合同会约定，对于因特殊原因（如长期空置）而未享受部分物业服务的房屋，业主可以向物业服务企业提出申请，经核实后，物业服务费可以按照一定比例减免。例如，一些地方规定可以按70%-90%的比例收取。但请注意，这种减免通常不是自动的，需要业主主动向物业公司申报，并且往往有连续空置时长（如3个月、6个月以上）的限制。如果业主未履行告知义务，物业公司可能按照全额收取。
减免的范围：减免的通常是与业主“实际使用”关联度较高的部分，例如垃圾清运费、户内设施维修等，但保安、绿化、公共区域保洁、电梯运行维护等公共性服务费用则难以减免。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这一规定明确了业主支付物业费的义务。

在海南，业主和物业公司在签订物业服务合同时，就应该明确空置房物业费的收取标准和减免条件。如果合同中没有明确约定，则应依据《海南省物业管理条例》及相关法律法规执行，并可参照当地行业主管部门发布的指导意见。

如何化解空置房物业费争议？

为了有效化解这一矛盾，业主和物业公司都应采取积极措施：

对业主而言：

仔细阅读合同：在购房和签订物业服务合同前，务必仔细阅读合同条款，特别是关于物业费收取标准和空置房费用的约定。
主动告知物业：如果房屋长期空置，应及时书面告知物业服务企业，并按规定办理相关手续，以便争取可能的费用减免。
参与业主自治：积极参与业主大会和业主委员会的工作，通过民主决策的形式，与物业公司共同协商制定合理的物业费标准和空置房收费细则。
理性维权：若发生争议，可先与物业协商，协商不成可向当地住房和城乡建设主管部门投诉，或申请人民调解，必要时可提起诉讼。

对物业公司而言：

明确告知义务：在业主入住前或签订合同前，应明确告知业主物业费的构成、收取标准以及空置房物业费的政策。
服务透明化：公开物业服务内容、标准、收费依据和各项成本支出，增强业主对物业服务的信任感。
提供差异化服务：在条件允许的情况下，可以探索针对空置房业主提供一些差异化的服务包，例如定期通风、检查、代收信件等，并收取相应费用，增加业主支付意愿。
强化内部管理：提高服务效率，降低运营成本，从而为业主提供更具性价比的服务。

对政府部门而言：

完善法规细则：结合海南的特殊性，进一步细化《海南省物业管理条例》中关于空置房物业费的规定，提供更清晰的指导原则。
加强监督管理：引导物业企业规范运营，保障业主合法权益，促进行业健康发展。
搭建沟通平台：推动业主委员会建设，发挥其在化解矛盾中的积极作用。

知识博主总结与展望

海南空置房物业费的争议，并非简单的对与错，而是业主权益、物业服务成本、法律法规和社会公平之间复杂的平衡。它折射出在快速城市化和投资热潮中，物业管理面临的深层次问题。

作为知识博主，我希望通过今天的分析，能让大家对这一问题有更全面的认识。未来，随着海南自由贸易港建设的深入，人口结构和居住模式可能会进一步演变。我们期待通过业主、物业和政府三方的共同努力，能够在《海南省物业管理条例》的指引下，找到一个更加公平、合理且可持续的解决方案，让空置房不再是“甜蜜的烦恼”，而是物业管理创新的新起点。

感谢大家的收看，我们下期再见！

2025-10-07

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