外墙渗水，物业该怎么管？你的权利和义务365

外墙渗水，是困扰许多业主的大问题。不仅影响房屋美观，更会造成墙体损坏、室内潮湿发霉，甚至引发安全隐患。面对这种情况，业主常常不知所措，而物业公司也往往推诿扯皮。本文将详细解读外墙渗水相关的物业管理条例，帮助您了解自身权利，并有效处理相关问题。

首先，我们需要明确的是，外墙渗水并非单纯的业主个人问题，它与物业公司的管理职责息息相关。根据《物业管理条例》及相关地方性法规，物业公司负有维护和管理建筑物公共部位和共用设施设备的义务，这其中就包括外墙的维护保养。外墙渗水的原因多种多样，包括但不限于以下几种：外墙材料质量问题、施工工艺缺陷、缺乏日常维护、自然灾害等。

物业公司在应对外墙渗水问题上的责任和义务：

1. 及时发现和处理：物业公司应当定期对建筑物进行巡查和检查，及时发现外墙渗水等问题，并采取相应的措施进行处理。这包括对渗水部位进行检查，判断渗水原因，制定维修方案。

2. 维修和保养：根据《物业管理条例》第34条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护。外墙作为共用部位，其维修和养护责任自然落在了物业公司身上。如果渗水是由物业公司管理不善或者维修不当造成的，则物业公司应承担全部维修责任。

3. 制定维修方案并报业主知悉：物业公司在制定维修方案时，应当充分考虑业主的意见，并及时将方案告知业主，听取业主的意见和建议。维修方案应包括维修方法、所需费用、维修时间等关键信息。

4. 选择合格的维修队伍：物业公司在选择维修队伍时，应当选择资质合格、信誉良好的专业队伍，确保维修质量。同时，要监督施工过程，确保维修工程按时按质完成。

5. 维修费用承担：外墙渗水维修费用的承担，需要根据渗水原因来确定。如果渗水是由于房屋本身的质量问题（如材料缺陷、施工缺陷）造成的，且在保修期内，开发商应承担维修责任；如果渗水是由于物业公司管理不善或维修不当造成的，物业公司应承担维修责任；如果渗水是由于不可抗力（如自然灾害）造成的，则可能需要业主共同承担维修费用，具体比例需要根据具体的规定和情况确定。对于超过保修期的房屋，通常由业主承担维修费用，但具体比例也需要根据具体情况协商决定，例如，可以通过业主大会或业主委员会进行决议。

业主在应对外墙渗水问题上的权利和义务：

1. 及时向物业公司反映问题：一旦发现外墙渗水，业主应及时向物业公司反映，并提供相关的证据，如照片、视频等。

2. 参与维修方案的制定：业主有权参与维修方案的制定，并对维修方案提出意见和建议。

3. 监督维修过程：业主有权监督维修过程，确保维修质量。

4. 维护公共区域：业主有义务爱护公共设施，避免人为损坏外墙，减少渗水发生的可能性。例如，避免在墙面攀爬、乱涂乱画等。

5. 理性维权：如果物业公司未履行其维修义务，业主可以通过协商、调解、仲裁等途径维护自身的合法权益。必要时，可以向相关的政府部门投诉或提起诉讼。

如何有效解决外墙渗水问题：

1. 收集证据：拍照、录像记录渗水情况，保留与物业公司的沟通记录。

2. 书面沟通：以书面形式向物业公司提出维修请求，明确责任和要求。

3. 寻求专业意见：必要时，可以请专业的房屋检测机构进行检测，确定渗水原因和责任方。

4. 协商解决：尽量与物业公司协商解决问题，寻求合理的解决方案。

5. 法律途径：如果协商不成，可以寻求法律途径解决问题，例如向法院提起诉讼。