物业管理条例111条详解：解读业主与物业的权利与义务151

《物业管理条例》自2007年实施以来，一直是规范物业管理关系的重要法律依据。其中，第111条关于业主大会的表决程序，是解决业主与物业公司矛盾、维护业主权益的关键条款，也是物业管理实践中经常涉及、容易产生争议的部分。本文将对《物业管理条例》第111条进行详细解读，帮助大家理解其中的规定，更好地维护自身权益。

《物业管理条例》第111条规定：“业主大会会议由业主委员会召集和主持。业主委员会应当将会议的时间、地点和议题提前至少三日通知全体业主。业主大会会议应当有专人负责记录，并制作会议记录。会议记录应当经业主委员会确认后存档。” 这看似简单的几句话，却包含了业主大会召开、表决的诸多细节，需要我们逐一分析。

首先，业主委员会是业主大会的组织者和领导者。这意味着业主委员会负有召集和主持业主大会的责任，确保会议的顺利进行。 这同时也意味着，业主委员会需要具备一定的组织能力和专业素养，能够有效地沟通业主诉求，引导会议讨论，并最终促成有效的决议。如果业主委员会失职，导致会议无法正常召开或决议无效，业主可以依法追究其责任。

其次，提前通知是保障业主知情权的关键。条例规定，会议的时间、地点和议题必须提前至少三日通知全体业主。这个“至少三日”并非随意设定，而是为了给业主充分的时间了解会议内容，准备自己的意见和建议，并最终参与到表决中。 通知方式也需要考虑周全，例如公告栏张贴、短信通知、微信群通知等，尽可能确保每位业主都能收到通知。如果业主未收到通知，或者通知时间不足三日，则该会议的有效性可能受到质疑。

再次，会议记录是保障会议透明度的重要环节。专人负责记录，并由业主委员会确认后存档，这既是保证会议过程透明公开的必要措施，也是日后处理相关争议的重要依据。 详细、准确的会议记录应该记录参会业主人数、表决结果、以及相关的讨论内容，避免出现信息缺失或偏差。 任何一方质疑会议结果时，完整的会议记录可以作为重要的证据。

此外，虽然111条本身并没有规定具体的表决方式和通过门槛，但这与其他条例的规定相结合，可以推断出一些重要的规则。例如，《物业管理条例》第29条规定了业主大会对一些重大事项的表决规则，例如，制定和修改业主大会议事规则、选举业主委员会成员、解聘业主委员会成员等，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 这体现了“双过半”原则，既要考虑面积占比，也要考虑业主人数占比，以确保决议的代表性和公正性。

在实际操作中，111条的落实常常面临挑战。例如，部分小区业主委员会运作不规范，通知不到位，会议记录不完整；部分业主缺乏参与意识，导致会议流于形式；甚至有些物业公司试图操控业主大会，影响表决结果。 这些问题都需要业主加强自我维权意识，积极参与业主大会，监督业主委员会的工作，维护自身的合法权益。

总而言之，《物业管理条例》第111条是保障业主参与物业管理、维护自身权益的重要法律依据。 理解并遵守这条规定，对业主和物业公司都至关重要。 业主应积极参与业主大会，监督会议程序，维护自身权益；物业公司也应依法履行义务，配合业主大会的召开和决议的执行。 只有业主与物业公司共同努力，才能建立和谐、有序的物业管理秩序。

最后，需要强调的是，本文仅是对《物业管理条例》第111条的解读，不能替代专业的法律意见。 在遇到具体问题时，建议咨询专业的律师或法律人士，以获得更准确、更全面的法律指导。

2025-06-11

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