物业管理条例下相邻权纠纷及应对策略375

物业管理条例的实施旨在规范物业管理行为，维护业主共同利益，然而在实际操作中，由于条例规定本身的模糊性以及实践中业主与物业公司、业主与业主之间利益冲突的复杂性，经常出现侵害相邻权的情况，引发诸多纠纷。本文将结合《物业管理条例》及相关法律法规，分析物业管理中常见的侵害相邻权行为，并探讨相应的解决途径和预防措施。

首先，我们需要明确“相邻权”的概念。相邻权是指相邻不动产所有人或使用人，为维护其不动产的正常利用而享有的权利，它主要体现在对相邻土地及建筑物的合理利用和相互间的权利义务关系上。在物业管理中，相邻权的保护至关重要，因为它直接关系到业主的居住环境、生活质量以及财产安全。

一、物业管理中常见的侵害相邻权行为：

1. 噪音污染：这是物业管理中最为常见的侵害相邻权行为之一。例如，物业公司或业主装修施工过程中产生的巨大噪音，夜间播放音乐或进行其他高分贝活动，严重影响相邻业主的休息和生活，都属于侵害相邻权的行为。《环境噪声污染防治法》对此有明确规定，物业公司有义务维护小区的安静环境。

2. 污水排放：物业公司或业主将生活污水、工业废水等未经处理直接排放到相邻业主的地块或建筑物内，造成污染，严重侵犯了相邻业主的财产权和环境权。根据《水污染防治法》，排污者需要承担相应的责任。

3. 光线遮挡和通风阻碍：高层建筑的建设或加建，如果未经相邻业主同意而遮挡了相邻业主的采光和通风，则属于侵害相邻权。这在《民法典》中也有明确规定，属于侵权行为。

4. 树木枝叶及根系侵占：小区内的树木枝叶或根系延伸至相邻业主的地块，影响其正常使用，也属于侵害相邻权。处理此类问题，需要业主之间协商解决，或者寻求物业公司的调解。

5. 违规搭建和改建：物业公司或业主在未经批准的情况下私自搭建、改建房屋，影响相邻业主的通行、采光和通风，同样构成侵害相邻权。

6. 垃圾堆放：物业公司未及时清理垃圾，或者业主乱扔垃圾，导致垃圾堆积影响相邻业主的环境卫生，也属于侵害相邻权。

二、应对侵害相邻权行为的途径：

1. 协商解决：这是解决相邻权纠纷的首选途径。业主之间或业主与物业公司之间可以尝试友好协商，达成一致意见。许多纠纷可以通过沟通和理解得到有效解决。

2. 调解：如果协商不成，可以寻求物业公司的调解。物业公司作为小区管理者，有义务调解业主之间的纠纷。

3. 仲裁：如果调解失败，可以向相关仲裁机构申请仲裁。仲裁机构的裁决具有法律效力。