青岛业主必看：物业管理条例深度解析，你的权益与义务全在这！54

亲爱的青岛朋友们，大家好！我是你们的中文知识博主。今天，我们要聊一个与我们日常生活息息相关，又常常让人感到头疼的话题——物业管理。尤其是在我们美丽的海滨城市青岛，随着城市化的进程和居民生活水平的提高，物业管理的好坏，直接影响着我们每一个业主的居住体验和社区和谐。今天，我就带大家深度剖析《青岛市物业管理条例》，让您明明白白做业主，清清楚楚享服务！

青岛，作为一座充满活力的现代化都市，高品质住宅小区林立。物业管理不仅是楼宇的“管家”，更是社区文明的“守门人”。然而，现实中，关于物业费、服务质量、公共设施维护、停车管理等方面的纠纷却屡见不鲜。究其原因，往往是业主对自身权益和义务不了解，以及物业服务企业对条例执行不到位所致。

一、读懂《青岛市物业管理条例》：为何如此重要？

《青岛市物业管理条例》是规范青岛市物业管理活动的重要法规，它明确了业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及政府相关部门在物业管理活动中的权利、义务和责任。理解并掌握这部条例，对于我们每一位青岛业主而言，具有里程碑式的意义：

维护自身合法权益： 知晓条例，才能在遇到问题时，依法维权，避免吃亏。
履行应尽的义务： 清楚自己的义务，才能做一个合格的、负责任的业主，共同维护社区环境。
促进社区和谐共治： 业主、业委会与物业公司之间，在条例的框架下良性互动，共同打造宜居社区。
提升物业服务水平： 业主对条例的了解，也能对物业公司形成有效监督，促使其提供更优质的服务。

二、物业管理的核心职责与权力划分

在青岛的物业管理活动中，有几个核心主体，他们的职责和权力是条例重点规范的部分。

1. 业主：物业管理的“主人翁”

业主是物业管理活动的核心。根据条例，业主享有以下主要权利：

知情权与监督权： 有权查阅物业服务合同、专项维修资金使用情况、公共收益收支情况等；有权监督物业服务企业的服务行为。
参与决策权： 参与业主大会，对物业管理的重大事项进行表决，选举和罢免业主委员会委员。
建议和投诉权： 对物业服务提出建议，对物业服务中的问题进行投诉。
获得物业服务的权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的各项服务。

同时，业主也需承担相应义务：

按时缴纳费用： 按照约定及时足额缴纳物业服务费、专项维修资金及其他相关费用。
遵守管理规定： 遵守管理规约、业主大会议事规则，以及房屋装饰装修管理规定等。
维护公共设施： 爱护物业共用部位、共用设施设备，不得损坏或擅自改变其用途。
和谐睦邻： 遵守公序良俗，不得损害其他业主的合法权益。

2. 业主大会与业主委员会：业主的“代言人”与“执行者”

业主大会是物业管理的最高权力机构，由全体业主组成。它行使以下主要职权：

制定和修改管理规约、业主大会议事规则。
选举和罢免业主委员会委员。
决定选聘、解聘物业服务企业。
决定物业服务内容、服务标准、收费方案及收费标准。
决定专项维修资金的管理和使用方案。
制定、修改物业共用部位和共用设施设备经营管理方案等。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，是依法成立的非法人组织。其主要职责包括：

召集业主大会会议，报告工作。
代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。
监督管理规约的实施，督促业主按时缴纳物业服务费。
监督专项维修资金的合理使用。
调解业主之间的物业纠纷。
配合政府部门开展社区管理工作。

在青岛，业主委员会的成立和规范运作至关重要，它是业主与物业公司之间沟通的桥梁，也是实现业主自治的有效途径。条例对业委会的选举、职责、任期、换届等都有详细规定。

3. 物业服务企业：专业的“服务提供者”

物业服务企业是按照物业服务合同约定，从事物业管理服务的专业机构。其主要职责包括：

日常维护与管理： 维护管理物业共用部位和共用设施设备，如电梯、消防设施、供水供电系统等。
环境卫生与秩序维护： 清洁卫生、绿化养护、安全巡查、车辆停放管理等。
便民服务： 协助业主办理相关事务，提供代收代缴等便民服务。
财务公开： 定期向业主公布物业服务费、公共收益的收支情况，接受业主监督。
应急管理： 制定应急预案，及时处理突发事件。

物业服务企业有权根据合同约定收取物业服务费，并要求业主遵守管理规约。

4. 政府及相关部门：监督与指导的“保障者”

青岛市住房和城乡建设局是物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。民政部门负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建及活动。公安、城市管理、市场监管等部门也根据各自职责，对物业管理活动进行监管。他们的介入，保障了物业管理活动的规范化运行和业主合法权益的实现。

三、青岛物业管理的关键环节解析

除了主体职责，条例对物业管理中的一些关键环节也做出了明确规定。

1. 物业服务合同：明确权责的基石

物业服务合同是业主与物业服务企业之间法律关系的依据，是明确双方权利义务的基石。青岛的条例强调，物业服务合同应当采用书面形式，并至少载明以下内容：服务事项、服务质量、服务费用、合同期限、双方权利义务、违约责任等。业主在签订或续签合同时，务必仔细阅读，确保条款清晰、公平。

2. 物业服务费：透明与合理的原则

物业服务费是业主享受物业服务的对价，其收取和使用备受关注。青岛条例规定，物业服务收费应当遵循公开、公平、合理、质价相符的原则。

定价机制： 分为政府指导价和市场调节价。政府指导价适用于普通住宅前期物业；市场调节价则由业主大会或业主与物业企业协商确定。
费用构成： 通常包括保洁费、绿化费、秩序维护费、共用设施设备运行维护费等。
公开透明： 物业服务企业必须在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准以及上一年度物业服务费收支情况等，接受业主监督。

对于业主拒不缴纳物业费的，物业服务企业可以催告，逾期仍不缴纳的，可以依法提起诉讼或申请仲裁。但物业服务企业不得采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业费。

3. 专项维修资金：房屋的“养老金”

专项维修资金，俗称“大修基金”，是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它是房屋的“养老金”，对保障房屋的长期使用安全至关重要。

交存： 首期专项维修资金由业主按照房屋建筑面积交存。
管理： 由政府设立的专项维修资金管理机构统一管理，实行专户存储、专款专用。
使用： 专项维修资金的使用有严格的程序，通常需要业主大会或业主委员会按规定申请，并经一定比例的业主同意。紧急情况下，可简化程序。

青岛条例对专项维修资金的归集、管理、使用和监督都有详细规定，确保其安全和有效利用。

4. 公共收益：属于全体业主的“额外收入”

物业管理区域内的公共收益，如利用公共部位、公共设施设备经营产生的收入（如电梯广告、公共停车位租赁等），扣除合理成本后，属于全体业主共有。条例规定，这部分收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他开支。物业服务企业必须定期公布公共收益的收支明细，接受业主监督。

5. 房屋装修与使用：安全与和谐并重

房屋装修和使用是物业纠纷的高发区。青岛条例对此也有明确规定：

装修备案： 业主在装修前应向物业服务企业办理装修登记手续，告知装修方案。
禁止行为： 禁止违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自改变房屋用途、将阳台封闭成室内空间、占用公共通道等行为。
噪音管理： 装修期间应遵守施工时间规定，避免产生扰民噪音。

物业服务企业对违规装修有制止权和报告义务。业主若违反规定，需承担相应的法律责任。

6. 停车管理：有序与公平的难题

停车难是普遍问题，青岛的很多小区也不例外。条例对停车管理也有涉及：

车位归属： 停车位分为业主专有、开发商所有和业主共有。购买的车位归业主所有；未出售但有产权的车位归开发商所有，可出租；利用公共道路、场地停放机动车的车位，属于业主共有。
收费管理： 停车收费应公示标准，并接受监督。属于业主共有的车位收益，扣除必要管理成本后，归全体业主所有。

业主应遵守停车管理规定，按规定停放车辆，不得占用消防通道、堵塞他人出入口。

四、物业纠纷的解决之道

即便有完善的条例，物业纠纷也难以完全避免。当纠纷发生时，青岛的业主应该如何维权呢？

协商： 首先尝试与物业服务企业或相关方进行协商，寻求和解。
业主委员会介入： 若有业主委员会，可请求业委会出面协调解决。
社区居委会调解： 社区居委会作为基层自治组织，也可提供调解服务。
行政投诉： 向青岛市住房和城乡建设局或其他相关行政主管部门（如市场监管部门投诉价格问题，公安部门投诉治安问题）投诉，请求行政部门介入处理。
法律途径： 如果上述途径无法解决，业主可以选择向人民法院提起诉讼，或依法申请仲裁。

记住，在维权过程中，保留好物业服务合同、缴费凭证、照片、录音、聊天记录等证据至关重要。

五、成为青岛“好业主”的建议

理解条例是第一步，更重要的是付诸实践。作为青岛的业主，我建议您：

主动了解： 认真阅读小区的管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同。
积极参与： 积极参与业主大会，关注业主委员会的组建和运作，支持并监督其工作。
按时履约： 及时缴纳各项费用，遵守小区的各项管理规定。
理性沟通： 遇到问题，保持理性，通过合法合规的途径解决。
共同监督： 与邻里一起，共同监督物业服务，提出建设性意见。

物业管理，不是物业公司一方的事情，也不是少数业主的事情，而是全体业主共同参与、共同治理的事业。在《青岛市物业管理条例》的指引下，只要我们每一位业主都能明晰自己的权利与义务，积极行使监督权，并与物业服务企业形成良性互动，相信我们的青岛家园，一定会更加和谐、美丽、宜居！

希望这篇文章能帮助您更好地理解青岛的物业管理法规，成为一个更懂行、更专业的业主！如果您还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论！

2025-11-02

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